Spekulationsfrist: Wann der Immobilienverkauf steuerfrei ist

Der Gewinn aus dem Verkauf einer Immobilie ist steuerpflichtig, wenn zwischen Kauf und Verkauf nicht mehr als zehn Jahre liegen, außer Sie haben selbst darin gewohnt (§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG). Die Steuer heißt umgangssprachlich Spekulationssteuer, rechtlich ist es Einkommensteuer auf ein privates Veräußerungsgeschäft.

Drei Fragen klären die meisten Fälle. Erstens: Liegt der Kaufvertrag mehr als zehn Jahre zurück? Dann ist der Verkauf steuerfrei. Zweitens: Haben Sie seit dem Kauf oder im Verkaufsjahr und den beiden Jahren davor selbst darin gewohnt? Dann ist er ebenfalls steuerfrei. Drittens: Haben Sie geerbt oder geschenkt bekommen? Dann zählt das Kaufdatum Ihres Vorgängers. Nur wenn alle drei Antworten nein lauten, wird es steuerlich. Ihr genaues Datum rechnet der Spekulationsfrist-Rechner aus.

Maßgeblich sind die Daten der beiden notariellen Verträge: der Tag, an dem Sie den Kaufvertrag unterschrieben haben, und der Tag, an dem Sie den Verkaufsvertrag unterschreiben. Übergabe, Zahlung und Eintragung im Grundbuch zählen nicht. Haben Sie am 1. Juli 2016 gekauft, ist ein Verkauf ab dem 2. Juli 2026 steuerfrei.

Das gibt Ihnen Spielraum. Steht der zehnte Jahrestag kurz bevor, können Sie den Verkauf vorbereiten, Käufer suchen und den Preis verhandeln. Unterschreiben Sie den Vertrag erst nach Ablauf der Frist. Ein Vorvertrag oder eine verbindliche Reservierung vor diesem Tag kann steuerlich schon als Verkauf gelten, deshalb sollten Sie solche Vereinbarungen vorher mit Ihrer Steuerberatung besprechen.

Steuerfrei ist der Verkauf auch innerhalb der zehn Jahre, wenn Sie die Immobilie entweder seit dem Kauf ausschließlich selbst bewohnt haben oder im Jahr des Verkaufs und in den beiden Jahren davor. Für die zweite Variante genügt es, wenn Sie im ersten und im letzten dieser Jahre zeitweise dort gewohnt haben, das mittlere Jahr muss vollständig dabei sein. Wer im Dezember 2024 einzieht und im Januar 2026 verkauft, erfüllt das also.

Auch eine Zweit- oder Ferienwohnung zählt als eigene Wohnung, solange sie nicht vermietet wird (BFH, Urteil vom 27. Juni 2017, IX R 37/16). Ein häusliches Arbeitszimmer in der eigenen Wohnung macht keinen Teil des Gewinns steuerpflichtig (BFH, Urteil vom 1. März 2021, IX R 27/19). Wohnen Ihre Kinder unentgeltlich darin, solange Sie für sie Kindergeld bekommen, gilt das ebenfalls als eigene Nutzung (BMF-Schreiben vom 5. Oktober 2000 zu § 23 EStG).

Bei vermieteten Immobilien greift die Ausnahme nicht. Der Gewinn ist der Verkaufspreis minus Anschaffungskosten und Verkaufskosten. Die Abschreibung, die Sie in den Jahren der Vermietung abgesetzt haben, mindert dabei die Anschaffungskosten (§ 23 Abs. 3 Satz 4 EStG). Sie erhöht also den steuerpflichtigen Gewinn.

Ein Beispiel aus München: Sie haben am 1. Juli 2019 eine Wohnung in Sendling für 450.000 € gekauft, mit rund 38.565 € Nebenkosten für Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und Makler. Seitdem ist sie vermietet, und Sie haben 41.000 € Abschreibung abgesetzt. Im Dezember 2026 verkaufen Sie für 560.000 € und zahlen 19.992 € Provision. Der Gewinn: 560.000 € minus 447.565 € (488.565 € Anschaffungskosten minus 41.000 € Abschreibung) minus 19.992 € ergibt 92.443 €. Bei einem Grenzsteuersatz von 42 % fallen rund 38.826 € Einkommensteuer an, ohne Solidaritätszuschlag und Kirchensteuer. Mit einem Notarvertrag ab dem 2. Juli 2029 wäre derselbe Verkauf steuerfrei.

Bei einer Erbschaft oder Schenkung beginnt keine neue Frist. Sie übernehmen das Kaufdatum Ihres Vorgängers (§ 23 Abs. 1 Satz 3 EStG). Haben Ihre Eltern das Haus 2012 gekauft, ist Ihr Verkauf heute steuerfrei, auch wenn Sie es erst 2025 geerbt haben.

Anders ist es, wenn Sie Miterben ihren Anteil abkaufen oder eine Ausgleichszahlung leisten. Für diesen gekauften Anteil beginnt eine neue Frist. Bei Erbengemeinschaften lohnt deshalb ein Blick auf die Verteilung, bevor verkauft wird. Was beim Verkauf einer geerbten Immobilie sonst gilt, steht auf der Seite zur geerbten Immobilie.

Ähnlich ist es bei einer Trennung. Übernimmt ein Ehepartner den Anteil des anderen gegen eine Zahlung oder zum Ausgleich des Zugewinns, ist das steuerlich ein Verkauf (BFH, Urteil vom 14. Februar 2023, IX R 11/21). Für den abgebenden Partner kann dann Steuer anfallen, wenn die zehn Jahre nicht abgelaufen sind und er im Verkaufsjahr und den beiden Jahren davor nicht mehr selbst dort gewohnt hat. Wer auszieht, sollte die Übertragung deshalb nicht zu lange aufschieben. Mehr dazu auf der Seite zum Verkauf bei Trennung und Scheidung.

Die Ausnahme für Eigennutzung gilt nur für Gebäude und Wohnungen, die Sie selbst bewohnt haben. Ein unbebautes Grundstück kann man nicht bewohnen. Verkaufen Sie es innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf, ist der Gewinn deshalb immer steuerpflichtig. Das gilt auch für einen separat verkauften Teil Ihres Gartens, wenn er als eigenes Baugrundstück abgetrennt wird.

Bauen Sie innerhalb der zehn Jahre ein Haus auf das Grundstück und verkaufen beides, wird das Gebäude in die Rechnung einbezogen (§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 2 EStG). Haben Sie das neue Haus selbst bewohnt, kann die Ausnahme für Eigennutzung dann greifen.

Der Gewinn wird zu Ihrem übrigen Einkommen addiert und mit Ihrem persönlichen Steuersatz besteuert. Ein Sondertarif wie bei Kapitalerträgen gilt nicht. Bei einem hohen Einkommen kann der Grenzsteuersatz 42 % oder 45 % erreichen, dazu kommen gegebenenfalls Solidaritätszuschlag und Kirchensteuer. Versteuert wird der Gewinn in dem Jahr, in dem Ihnen der Kaufpreis zufließt (§ 11 EStG). Sie geben ihn in der Anlage SO Ihrer Steuererklärung an. Fließt der Kaufpreis erst im Januar statt im Dezember, kann das bei schwankendem Einkommen einen Unterschied machen.

Es gibt eine Freigrenze: Liegt der Gesamtgewinn aus allen privaten Veräußerungsgeschäften im Kalenderjahr unter 1.000 €, bleibt er steuerfrei (§ 23 Abs. 3 Satz 5 EStG, seit 2024, vorher 600 €). Ab 1.000 € ist der ganze Gewinn steuerpflichtig, nicht nur der Teil darüber. Verluste aus solchen Geschäften dürfen Sie nur mit Gewinnen aus privaten Veräußerungsgeschäften verrechnen. Welche Kosten den Gewinn mindern, zeigt der Artikel zu den Kosten beim Verkauf.

Wer in kurzer Zeit mehrere Immobilien kauft und verkauft, kann zum gewerblichen Grundstückshändler werden. Dann gelten andere Regeln: Gewinne sind unabhängig von der Haltedauer steuerpflichtig, und es kann Gewerbesteuer anfallen. Die Finanzverwaltung nimmt das in der Regel an, wenn innerhalb von fünf Jahren mehr als drei Objekte verkauft werden, die in engem zeitlichem Zusammenhang gekauft, gebaut oder modernisiert wurden (BMF-Schreiben vom 26. März 2004).

Für Eigentümer, die ihr eigenes Haus oder eine geerbte Wohnung verkaufen, spielt das kaum eine Rolle. Selbst bewohnte Immobilien zählen nicht mit. Relevant wird es für Anleger mit mehreren Wohnungen. Wer eine vermietete Wohnung verkaufen möchte, findet mehr auf der Seite zur vermieteten Immobilie.

Stand Oktober 2026 bleibt die Zehnjahresfrist unverändert. Der Bundestag hat am 8. Oktober 2026 in namentlicher Abstimmung einen Gesetzentwurf der Grünen abgelehnt, der die Frist für nicht selbst genutzte Immobilien abschaffen wollte (BT-Drucksache 21/6637). Dafür stimmten 131 Abgeordnete, dagegen 446.

Am 16. Oktober 2026 hat der Bundesrat seine Stellungnahme zum Regierungsentwurf des Einkommensteuerreformgesetzes 2027 beschlossen. Mehrere Ausschüsse hatten empfohlen, die zehnjährige Frist zu streichen (BR-Drucksache 507/1/26). Diese Empfehlung fand im Plenum keine Mehrheit. Das Gesetz liegt nun beim Bundestag. Wir aktualisieren diesen Abschnitt, sobald sich etwas ändert. Bis dahin gilt: Planen Sie nach der heutigen Rechtslage, und lassen Sie Ihren Fall vor dem Notartermin steuerlich prüfen.