Ablauf beim Hausverkauf: Schritt für Schritt

Ein Hausverkauf läuft in acht Schritten ab: Unterlagen und Bewertung, Exposé und Vermarktung, Besichtigungen, Prüfung der Finanzierung, Kaufvertrag beim Notar, die Abwicklung nach dem Termin, Zahlung und Übergabe. Für eine Eigentumswohnung gilt derselbe Ablauf, es kommen nur einige Unterlagen der Hausverwaltung dazu.

Die meiste Zeit kosten nicht die Besichtigungen, sondern die Vorbereitung und die Wochen nach dem Notartermin. Rechnen Sie in München mit diesen Spannen aus der Praxis: zwei bis sechs Wochen für Unterlagen und Bewertung, vier bis zwölf Wochen für Vermarktung und Besichtigungen, zwei bis sechs Wochen für die Finanzierung des Käufers, zwei bis vier Wochen bis zum Notartermin und vier bis acht Wochen bis zur Zahlung. Wie schnell es geht, hängt vor allem vom Preis ab.

Der Markt ist dafür nicht ungünstig. Der Gutachterausschuss München zählte im ersten Halbjahr 2026 rund 3 % mehr Kaufverträge als im Vorjahreszeitraum, der Geldumsatz lag bei rund 5,4 Milliarden Euro (Halbjahresreport 2026, Stand August 2026). Gekauft wird also, aber Käufer vergleichen genau.

Am Anfang stehen zwei Fragen: Was ist die Immobilie wert, und welche Papiere liegen vor? Beides lässt sich parallel klären. Einen Grundbuchauszug bekommen Sie beim Grundbuchamt des Amtsgerichts München meist innerhalb weniger Tage. Länger dauert es bei Bauplänen aus der Bauakte der Lokalbaukommission und bei Eigentumswohnungen mit den Protokollen und Abrechnungen der Hausverwaltung. Welche Dokumente Sie im Einzelnen brauchen und wo Sie sie bekommen, steht in unserer Checkliste der Unterlagen.

Für die Bewertung sieht sich der Makler die Immobilie vor Ort an und vergleicht sie mit tatsächlichen Verkaufspreisen ähnlicher Objekte in der Umgebung. Daraus entsteht der Angebotspreis. Wie Verkehrswert und Angebotspreis zusammenhängen, erklärt der Artikel zu Verkehrswert und Angebotspreis.

Ihr Teil in dieser Phase: Unterlagen zusammentragen, einen realistischen Wunschtermin für den Auszug festlegen und klären, wer mitentscheidet. Bei einer Erbengemeinschaft müssen alle Erben dem Verkauf zustimmen.

Mit Fotos, Grundriss und einer klaren Beschreibung entsteht das Exposé. Liegt ein Energieausweis vor, gehören seine Pflichtangaben schon in die Anzeige. Die ersten zwei bis drei Wochen nach dem Start sind die wichtigsten: In dieser Zeit sehen alle Suchenden, die schon länger auf ein passendes Objekt warten, Ihr Angebot zum ersten Mal.

Mit Makler übernimmt dieser Fotos, Grundriss, Text und Anzeigen und beantwortet die Anfragen. Ihr Teil: das Haus für den Fototermin vorbereiten, Fragen zu Modernisierungen beantworten und Belege dafür heraussuchen, etwa Rechnungen für Fenster, Heizung oder Dach. Je vollständiger diese Angaben sind, desto weniger Rückfragen kommen später von Käufern und ihren Banken.

Kommen in dieser Zeit kaum ernsthafte Anfragen, ist das ein deutliches Signal. Dann sollten Preis und Präsentation auf den Prüfstand, bevor das Angebot wochenlang online steht. Wie lange eine Anzeige schon läuft, sehen Käufer auf vielen Portalen, und lange Laufzeiten machen sie skeptisch.

Wer privat verkaufen möchte, übernimmt diese Phase selbst. Was dabei auf Sie zukommt, beschreibt der Artikel Privat oder mit Makler verkaufen.

Besichtigungen lassen sich gut bündeln, zum Beispiel an zwei festen Terminen pro Woche. Das schont Ihre Nerven, wenn Sie noch im Haus wohnen, und Interessenten sehen, dass sie nicht die einzigen sind. Nach dem ersten Termin folgen meist zweite Besichtigungen, oft mit Familie, Handwerker oder einem Gutachter der Bank.

Spätestens bei der Besichtigung müssen Sie den Energieausweis vorlegen (§ 80 Abs. 4 GModG). Bei der Auswahl zählt nicht nur der gebotene Preis. Wichtig sind auch die Sicherheit der Finanzierung, der gewünschte Übergabetermin und wie verlässlich der Käufer wirkt. Eine mündliche Zusage bindet beim Immobilienkauf niemanden, verbindlich ist erst der notarielle Vertrag.

Lassen Sie sich vor jedem Termin Namen und Telefonnummer der Besucher geben, und führen Sie Besichtigungen möglichst nicht allein durch. Wertsachen und Unterlagen mit persönlichen Daten gehören vorher in einen verschlossenen Schrank.

Ein Kaufangebot ist erst etwas wert, wenn die Finanzierung steht. Bitten Sie ernsthafte Interessenten vor dem Notartermin um eine Finanzierungsbestätigung ihrer Bank. Bis eine Bank endgültig zusagt, vergehen je nach Institut zwei bis sechs Wochen, weil sie die Immobilie oft selbst bewerten lässt und dafür Unterlagen anfordert.

In dieser Phase wird auch verhandelt: über den Preis, den Übergabetermin und darüber, was im Haus bleibt, etwa die Einbauküche. Je klarer Ihre eigenen Vorstellungen sind, desto schneller geht es. Wer nach dem Verkauf in eine kleinere Wohnung ziehen möchte, nennt seinen Wunschtermin am besten gleich zu Beginn.

Ein Grundstückskaufvertrag ist nur wirksam, wenn ein Notar ihn beurkundet (§ 311b Abs. 1 BGB). Der Notar entwirft den Vertrag, sobald Kaufpreis, Übergabetermin und die Daten beider Seiten feststehen. Bei Verträgen zwischen einem Unternehmer und einem Verbraucher soll der Verbraucher den Entwurf in der Regel zwei Wochen vor dem Termin erhalten (§ 17 Abs. 2a BeurkG). Unter Privatleuten gilt diese Frist nicht, viele Notare halten sie trotzdem ein, damit alle in Ruhe prüfen können.

Für Entwurf, Abstimmung und Terminfindung sind zwei bis vier Wochen realistisch. Rückfragen zu alten Grundschulden, Wohnrechten oder anderen Eintragungen im Grundbuch können diese Phase verlängern. Beim Termin liest der Notar den Vertrag vor, beantwortet Fragen, und beide Seiten unterschreiben.

Mit der Unterschrift ist der Verkauf besiegelt, das Geld fließt aber noch nicht. Zuerst lässt der Notar eine Auflassungsvormerkung für den Käufer ins Grundbuch eintragen (§ 883 BGB). Sie sichert den Käufer, bis er selbst als Eigentümer eingetragen ist.

Dann fragt der Notar bei der Stadt an, ob sie ein gesetzliches Vorkaufsrecht ausübt (§§ 24, 28 BauGB). Die Gemeinde hat dafür bis zu drei Monate nach der Mitteilung des Vertrags Zeit, verzichten kann sie jederzeit vorher. In München spielt das vor allem in Gebieten mit Erhaltungssatzung eine Rolle. Außerdem holt der Notar bei Ihrer Bank die Unterlagen zur Löschung der Grundschuld ein.

Liegen alle Voraussetzungen vor, schickt der Notar dem Käufer die Fälligkeitsmitteilung. Ab dann läuft die Zahlungsfrist aus dem Vertrag, oft zwei Wochen.

Ein Beispiel: Sie verkaufen ein Reihenhaus in Trudering für 950.000 €. Auf dem Haus liegt noch ein Darlehen mit 180.000 € Restschuld. Der Käufer überweist 180.000 € direkt an Ihre Bank, so verlangt es die Treuhandauflage, unter der die Bank die Löschungsunterlagen herausgibt. Die übrigen 770.000 € gehen auf Ihr Konto. Die Grunderwerbsteuer von 3,5 %, hier 33.250 €, zahlt der Käufer an das Finanzamt (§ 11 GrEStG), ebenso die Kosten für Notar und Grundbuch.

Nach dem Zahlungseingang übergeben Sie die Schlüssel am vereinbarten Tag, mit einem Protokoll über Zählerstände, Schlüssel und Mängel. Als Eigentümer eingetragen wird der Käufer erst, wenn das Finanzamt nach der Zahlung der Grunderwerbsteuer die Unbedenklichkeitsbescheinigung ausgestellt hat. Das kann einige Monate dauern, betrifft Sie als Verkäufer aber kaum noch. Mit welchen Kosten Sie selbst rechnen müssen, zeigt der Artikel zu den Kosten beim Verkauf.

Neben einem zu hohen Preis sind es meist dieselben Gründe. Bei einer Erbschaft fehlt oft noch der Erbschein, oder die Erben sind sich über Preis und Zeitpunkt nicht einig. Bei vermieteten Wohnungen ist der Käuferkreis kleiner, weil Selbstnutzer nicht einziehen können. Auch eingetragene Wohnrechte, alte Grundschulden oder ein Dachausbau ohne Genehmigung kosten Zeit.

Rechnen Sie deshalb vom gewünschten Auszugstermin rückwärts und planen Sie zwei bis drei Monate Puffer ein. Viele Käufer akzeptieren einen späteren Übergabetermin, wenn sie es früh wissen. Wie lange es in Ihrem Fall dauert, hängt von Objekt, Lage und Unterlagen ab. Bei einer kostenlosen Bewertung sieht sich ein Makler Ihre Immobilie an und schätzt Preis und Zeitplan gemeinsam mit Ihnen ein.