Unterlagen für den Immobilienverkauf

In fast jedem Verkauf kommt der Moment, in dem ein Käufer gefunden ist, der Preis steht und alle zum Notar wollen. Fehlt dann ein Grundriss oder schickt die Hausverwaltung die Protokolle nicht, verlieren Sie Zeit und manchmal den Käufer. Denn dessen Bank prüft die Unterlagen genau, bevor sie die Finanzierung zusagt.

Vollständige Unterlagen haben einen zweiten Vorteil: Sie schaffen Vertrauen. Ein Käufer, der Wohnflächenberechnung, Energieausweis und Belege über Modernisierungen auf einen Blick sieht, verhandelt meist sachlicher. Lücken laden dagegen zu Preisabschlägen ein. Fangen Sie deshalb mit den Unterlagen an, bevor Sie einen Termin für die Vermarktung festlegen. Wie die Unterlagen in den gesamten Ablauf des Verkaufs passen, zeigt unser Zeitplan.

Einige Dokumente brauchen Sie immer, ob Haus oder Wohnung. Dazu gehört ein aktueller Grundbuchauszug. Er zeigt, wer Eigentümer ist und welche Rechte und Lasten eingetragen sind, etwa Grundschulden, Wegerechte oder ein Wohnrecht. Dass er nicht älter als drei Monate sein soll, ist eine Regel aus der Praxis, kein Gesetz.

Dazu kommen ein gültiger Energieausweis, Grundrisse und eine Wohnflächenberechnung. Gerade die Wohnfläche ist bei älteren Häusern oft nicht sauber belegt, und sie steht auch nicht in der Bauakte. Fehlt eine nachvollziehbare Berechnung, lohnt ein neues Aufmaß, denn Käufer und Banken fragen gezielt danach. Hilfreich sind außerdem der letzte Grundsteuerbescheid, Rechnungen für Modernisierungen wie Fenster, Heizung oder Dach und eine Übersicht der laufenden Nebenkosten. Was beim Energieausweis gilt, steht im Artikel zum Energieausweis beim Verkauf.

Steht im Grundbuch noch eine Grundschuld, legen Sie die Kontaktdaten Ihrer Bank und die Darlehensnummer bereit. Der Notar fordert bei der Bank die Unterlagen zur Löschung an und braucht dafür diese Angaben. Ist das Darlehen schon getilgt, die Grundschuld aber noch eingetragen, lohnt ein früher Anruf bei der Bank: Die Löschungsbewilligung lässt sich dann schon vor dem Verkauf anfordern. Für den Notar brauchen Sie außerdem Ihre Steuer-Identifikationsnummer, denn er meldet den Verkauf dem Finanzamt.

Beim Haus verkaufen Sie das Grundstück mit, und dafür brauchen Sie weitere Papiere. Wichtig ist der Auszug aus dem Liegenschaftskataster, die Flurkarte. Sie zeigt Grenzen, Größe und Lage des Grundstücks. Aus der Bauakte stammen Baugenehmigung, Baupläne und Baubeschreibung, außerdem Genehmigungen für spätere Anbauten, einen Wintergarten oder den Ausbau des Dachs.

Viele Bundesländer führen ein Baulastenverzeichnis, Bayern nicht. Vergleichbare Rechte, etwa ein Geh- und Fahrtrecht für den Nachbarn, stehen hier als Dienstbarkeit im Grundbuch. Bei neueren Häusern fragen Käufer zudem oft nach einer Bestätigung der Gemeinde, dass die Erschließungsbeiträge bezahlt sind.

Prüfen Sie auch, ob die Pläne zum heutigen Zustand passen. Wurde der Keller zu Wohnraum ausgebaut, eine Gaube ergänzt oder die Garage umgenutzt, sollte dafür eine Genehmigung in der Bauakte liegen. Fehlt sie, erfahren Sie das besser vor dem Notartermin als vom Gutachter der Käuferbank.

Wer eine Wohnung kauft, kauft auch einen Anteil an der Gemeinschaft. Deshalb wollen Käufer wissen, wie es um das Haus steht. Zentral ist die Teilungserklärung mit Aufteilungsplan und Gemeinschaftsordnung. Sie zeigt, was zum Sondereigentum gehört, welche Sondernutzungsrechte bestehen, etwa am Garten oder Stellplatz, und wie die Kosten verteilt werden. Die Teilungserklärung liegt in der Grundakte beim Grundbuchamt, die Aufteilungspläne auch in der Bauakte.

Dazu kommen die Protokolle der Eigentümerversammlungen der letzten drei Jahre, die Beschluss-Sammlung, der Wirtschaftsplan, die letzte Hausgeldabrechnung und der Stand der Erhaltungsrücklage. Käufer lesen die Protokolle genau, denn dort stehen beschlossene Sonderumlagen und anstehende Sanierungen. Verlangt die Teilungserklärung, dass der Verwalter einem Verkauf zustimmt (§ 12 WEG), braucht der Notar diese Zustimmung in öffentlich beglaubigter Form.

Verkaufen Sie vermietet, braucht der Käufer den Mietvertrag mit allen Nachträgen, die aktuelle Miete mit den letzten Mieterhöhungen und die letzte Nebenkostenabrechnung. Dokumentieren Sie auch die Höhe der Kaution und wo sie angelegt ist, denn der Käufer tritt in den Mietvertrag ein und übernimmt die Pflicht, sie zurückzuzahlen.

Für Kapitalanleger zählen außerdem Angaben zu Mietrückständen, laufenden Streitigkeiten oder angekündigten Mängeln. Je offener Sie diese Punkte darlegen, desto besser lässt sich der Preis begründen. Was beim Verkauf mit Mieter sonst gilt, erklärt die Seite zum Verkauf einer vermieteten Immobilie.

Wer eine geerbte Immobilie verkauft, muss dem Grundbuchamt nachweisen, dass er Erbe ist. Das geht mit einem Erbschein oder einem Europäischen Nachlasszeugnis. Beruht die Erbfolge auf einem notariellen Testament oder Erbvertrag, genügen dieses Dokument und die Niederschrift über seine Eröffnung (§ 35 Abs. 1 GBO). Ein handschriftliches Testament reicht dafür nicht.

Den Erbschein beantragen Sie beim Nachlassgericht, für Münchner Erblasser beim Amtsgericht München. Das kann einige Wochen bis Monate dauern. Bei einer Erbengemeinschaft müssen alle Erben dem Verkauf zustimmen und den Kaufvertrag unterschreiben, selbst oder über eine Vollmacht. Klären Sie beides, bevor die Vermarktung beginnt. Mehr dazu auf der Seite zur geerbten Immobilie.

Die Gebühren in der Tabelle sind Stand Oktober 2026. Die Zeiten sind Erfahrungswerte.

Zur Bauakteneinsicht in München bringen Eigentümer einen amtlichen Lichtbildausweis und einen Grundbuchauszug mit, andere Personen eine Vollmacht und eine Kopie des Ausweises des Eigentümers. Den Termin buchen Sie online bei der Stadt, die Plätze sind derzeit knapp (Stadt München, Stand Oktober 2026). Ein Beispiel für ein Reihenhaus: Grundbuchauszug 10 €, Flurkarte 25 €, Bauakteneinsicht 10 € und ein Bedarfsausweis für rund 300 bis 500 € ergeben zusammen etwa 345 bis 545 €. Die Preise für den Energieausweis nennt der ADAC (Stand Juli 2026).

Fehlende Baupläne lassen sich meist ersetzen: Ein Architekt misst das Haus neu auf und erstellt Grundrisse und eine Wohnflächenberechnung. Üblich ist die Berechnung nach der Wohnflächenverordnung, bei der etwa Dachschrägen und Balkone nur anteilig zählen. Schreiben Sie ins Exposé, nach welcher Methode gerechnet wurde, dann gibt es später keinen Streit über Quadratmeter. Fehlt eine Genehmigung für einen Anbau oder Dachausbau, sollten Sie das nicht verschweigen. Der Käufer muss es wissen, und der Notar regelt im Vertrag, wer das Risiko trägt. Ein bekannter, offen genannter Mangel wird im Preis berücksichtigt und ist später kein Streitpunkt.

Liegt kein gültiger Energieausweis vor, beauftragen Sie ihn vor dem ersten Inserat. Bei einer Wohnung fragen Sie zuerst bei der Verwaltung, denn der Ausweis gilt für das ganze Gebäude. Und wenn die Hausverwaltung nicht liefert, hilft der Hinweis auf Ihr Einsichtsrecht nach § 18 Abs. 4 WEG. Welche Unterlagen in Ihrem Fall wirklich nötig sind, lässt sich bei einem Termin vor Ort schnell klären.