Haus verkaufen, obwohl der Kredit noch läuft

Ja, und es ist der Normalfall. Viele Häuser und Wohnungen werden verkauft, während das Darlehen noch läuft. Die Bank kann den Verkauf nicht verhindern, sie hat aber eine Sicherheit: die Grundschuld im Grundbuch. Der Käufer bekommt das Haus erst ohne diese Belastung, wenn Ihre Bank ihr Geld erhalten hat.

Deshalb läuft die Ablösung über den Notar. Er fordert bei Ihrer Bank die Unterlagen zur Löschung an, der Käufer zahlt die Restschuld direkt an die Bank und den Rest an Sie. Für Sie zählen drei Fragen: Dürfen Sie den Kredit vorzeitig beenden, was kostet das, und reicht der Kaufpreis für alle Schulden? Die folgenden Abschnitte beantworten sie der Reihe nach.

Oft liegen mehrere Darlehen auf einem Haus: ein Bankdarlehen, ein Förderkredit der KfW, ein Bauspardarlehen. Jedes ist meist über eine eigene Grundschuld oder einen Teil davon gesichert, und jedes wird beim Verkauf getrennt abgelöst. Der Notar holt dann von jedem Gläubiger einen eigenen Ablösebetrag ein. Sammeln Sie deshalb früh alle Darlehensverträge und die letzten Kontoauszüge. Ein Blick ins Grundbuch zeigt, welche Grundschulden eingetragen sind und für wen. Steht dort noch eine Grundschuld für ein längst getilgtes Darlehen, fordern Sie die Löschungsbewilligung am besten schon vor dem Verkauf an. Wie die Ablösung in den gesamten Ablauf des Verkaufs passt, zeigt unser Zeitplan.

Bei einem Darlehen mit festem Zins, das durch eine Grundschuld gesichert ist, gibt Ihnen das Gesetz wegen des Verkaufs ein Sonderkündigungsrecht (§ 490 Abs. 2 BGB). Voraussetzung ist ein berechtigtes Interesse, und der Verkauf der beliehenen Immobilie ist ausdrücklich ein solches. Das Darlehen muss seit mindestens sechs Monaten vollständig ausgezahlt sein, die Kündigungsfrist beträgt drei Monate. Im Gegenzug muss die Bank keinen Schaden tragen: Sie darf eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen.

Unabhängig vom Verkauf können Sie jedes Festzinsdarlehen zehn Jahre nach der vollständigen Auszahlung mit sechs Monaten Frist kündigen, dann ohne Entschädigung (§ 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB). Haben Sie Zins oder Laufzeit später neu vereinbart, zählt der Tag dieser Vereinbarung. Ein Darlehen mit variablem Zins können Sie jederzeit mit drei Monaten Frist kündigen (§ 489 Abs. 2 BGB). In der Praxis vereinbaren Bank und Kunde beim Verkauf oft eine Aufhebung des Vertrags statt einer Kündigung. Das Ergebnis ist dasselbe.

Kündigen Sie schriftlich und nennen Sie den Verkauf als Grund. Legen Sie den Termin so, dass die Frist von drei Monaten ungefähr mit der erwarteten Zahlung des Kaufpreises endet. Zahlt der Käufer früher, berechnet die Bank Zinsen bis zum Tag der Ablösung, zahlt er später, laufen die Zinsen weiter. Sprechen Sie den Zeitplan deshalb mit Ihrer Bank ab, sobald der Notartermin feststeht.

Die Entschädigung soll den Schaden der Bank ausgleichen, mehr nicht. Die Bank vergleicht, was ihr das Darlehen bis zum Ende der Zinsbindung gebracht hätte, mit dem, was sie mit dem zurückgezahlten Geld heute verdienen kann. Liegen die aktuellen Zinsen unter Ihrem Vertragszins, entsteht ihr ein Zinsausfall. Ersparte Kosten für Risiko und Verwaltung muss sie abziehen (Verbraucherzentrale, Stand Oktober 2026).

Daraus folgt eine wichtige Regel für heute: Wer sein Darlehen vor 2022 zu sehr niedrigen Zinsen abgeschlossen hat, zahlt bei einem Verkauf oft wenig, weil die Bank das Geld inzwischen teurer verleihen kann. Bei Darlehen aus Zeiten höherer Zinsen kann die Entschädigung dagegen spürbar sein. Fordern Sie eine schriftliche und nachvollziehbare Berechnung an. Die Verbraucherzentralen bieten dafür einen kostenlosen Musterbrief an. Eine erste Orientierung gibt unsere Seite zur Vorfälligkeitsentschädigung. Verbindlich ist nur die Abrechnung Ihrer Bank.

Keine Entschädigung zahlen Sie, wenn die Auszahlung mehr als zehn Jahre zurückliegt und Sie mit sechs Monaten Frist kündigen, wenn das Darlehen einen variablen Zins hat oder wenn die Zinsbindung ohnehin vor dem Verkauf endet.

Ein weiterer Fall: Sind die Angaben im Vertrag zur Laufzeit, zum Kündigungsrecht oder zur Berechnung der Entschädigung unzureichend, ist der Anspruch der Bank ausgeschlossen (§ 502 Abs. 2 Nr. 2 BGB). Der Bundesgerichtshof hat das mehrfach angewandt. Am 3. Dezember 2024 hielt er eine verbreitete Klausel für irreführend, die Kunden mussten nichts zahlen (XI ZR 75/23). Am 20. Mai 2025 genügten ihm die Angaben zur sogenannten Aktiv-Passiv-Methode in einem anderen Vertrag nicht (XI ZR 22/24). Eine andere Formulierung hielt er am 21. Oktober 2025 für ausreichend (XI ZR 187/23). Es kommt also auf den genauen Wortlaut an. Lassen Sie Ihren Vertrag prüfen, bevor Sie zahlen, und zahlen Sie nur unter Vorbehalt, wenn Zweifel bleiben.

Manchmal lässt sich die Entschädigung vermeiden. Kaufen Sie nach dem Verkauf eine neue Immobilie, können Sie mit Ihrer Bank einen Pfandtausch vereinbaren: Das Darlehen läuft zu den alten Bedingungen weiter, gesichert durch eine Grundschuld auf der neuen Immobilie. Die Bank muss zustimmen, und die neue Immobilie muss als Sicherheit genügen.

Der Käufer kann Ihr Darlehen übernehmen, wenn die Bank die Schuldübernahme genehmigt (§ 415 BGB). Sie prüft dafür seine Bonität wie bei einem neuen Kredit, deshalb kommt das selten vor. Einfacher ist eine Sondertilgung: Erlaubt Ihr Vertrag jährliche Sondertilgungen, nutzen Sie sie vor dem Verkauf. Das senkt die Restschuld und damit die Grundlage der Entschädigung. Steht der Ablauf der zehn Jahre kurz bevor, kann es sich auch lohnen, den Notartermin oder die Zahlung entsprechend zu legen.

Nach dem Notartermin fordert der Notar bei Ihrer Bank die Löschungsbewilligung für die Grundschuld an. Die Bank gibt sie mit einer Treuhandauflage heraus: Der Notar darf sie erst verwenden, wenn der genannte Ablösebetrag bei ihr eingegangen ist. In diesem Betrag stecken Restschuld, Zinsen bis zum Zahlungstag und gegebenenfalls die Vorfälligkeitsentschädigung.

Ein Beispiel aus München: Sie verkaufen eine Wohnung für 780.000 €. Die Restschuld beträgt 180.000 €, die Bank verlangt 6.000 € Vorfälligkeitsentschädigung. Der Käufer überweist 186.000 € an Ihre Bank und den Rest an Sie. Nach der Maklerprovision von 3,57 %, also 27.846 €, und rund 800 € für Energieausweis und Löschung bleiben Ihnen 565.354 €. Mit dem Verkaufserlös-Rechner können Sie diese Rechnung mit Ihren eigenen Zahlen durchgehen.

Ist der Ablösebetrag bezahlt, verwendet der Notar die Löschungsbewilligung, und das Grundbuchamt löscht die Grundschuld. Die Gebühr dafür beträgt eine halbe Gebühr nach Tabelle B des Gerichts- und Notarkostengesetzes (GNotKG, Nr. 14140), bei einer Grundschuld über 200.000 € sind das 217,50 €. Bis die Löschung im Grundbuch steht, vergehen in der Praxis oft vier bis zwölf Wochen. Für Sie als Verkäufer ist das kein Problem, denn der Kaufpreis fließt schon vorher.

Statt zu löschen, kann die Grundschuld auch an die Bank des Käufers abgetreten werden, die damit dessen Finanzierung sichert. Das spart Kosten für Löschung und Neueintragung, setzt aber voraus, dass beide Banken mitmachen. Ihr Darlehen müssen Sie trotzdem vollständig zurückzahlen. Was die Löschung sonst kostet, zeigt der Artikel zu den Kosten beim Verkauf.

Schwierig wird es, wenn der Kaufpreis nicht für alle Schulden reicht. Ein Beispiel: Sie verkaufen für 300.000 €, schulden aber 320.000 €. Nach 3,57 % Provision, also 10.710 €, und 800 € für Energieausweis und Löschung fehlen 31.510 €. Die Bank gibt die Grundschuld dann nur frei, wenn dieser Betrag anders bezahlt wird, etwa aus Erspartem. Manche Banken stimmen zu, die Grundschuld gegen den Kaufpreis freizugeben und den Rest als Kredit ohne Grundschuld weiterlaufen zu lassen. Darauf besteht kein Anspruch.

Klären Sie diese Frage vor dem Notartermin, denn ohne Löschungsbewilligung kann der Notar den Kaufpreis nicht fällig stellen. Wird der Kredit wegen gestiegener Raten zur Last, lohnt der Blick auf die Seite zur Anschlussfinanzierung.