Erbschaft und Schenkung von Immobilien

Persönliche Freibeträge nach § 16 ErbStG

Die Freibeträge gelten für Erbschaft und Schenkung gleich, und zwar für jede Person, von der Sie etwas bekommen. Erhalten Sie von Mutter und Vater je eine Hälfte, zählen beide Freibeträge.

Zur Steuerklasse I gehören Ehepartner, Kinder und Enkel, bei einer Erbschaft auch die Eltern. Steuerklasse II umfasst Geschwister, Nichten und Neffen, Schwiegerkinder und die Eltern bei einer Schenkung. Alle anderen, auch Lebensgefährten ohne Trauschein, fallen in Steuerklasse III. Der Satz gilt für den ganzen steuerpflichtigen Betrag; knapp über einer Stufe mildert ein Härteausgleich den Sprung (§ 19 Abs. 3 ErbStG).

Steuersätze nach § 19 ErbStG

Ehepartner erben die Wohnung oder das Haus, in dem der Verstorbene gewohnt hat, ohne Wertgrenze steuerfrei, wenn sie selbst einziehen oder dort bleiben und es zehn Jahre lang selbst bewohnen (§ 13 Abs. 1 Nr. 4b ErbStG). Für Kinder gilt dasselbe bis 200 m² Wohnfläche; was darüber liegt, wird anteilig besteuert (Nr. 4c). Zu Lebzeiten darf ein Ehepartner dem anderen das Familienheim steuerfrei schenken, ohne Frist (Nr. 4a). Wer vor Ablauf der zehn Jahre auszieht, vermietet oder verkauft, verliert die Befreiung rückwirkend, außer zwingende Gründe hindern ihn am Wohnen.

Was Sie von derselben Person innerhalb von zehn Jahren bekommen, wird zusammengerechnet (§ 14 ErbStG). Danach steht der Freibetrag wieder voll zur Verfügung. Eltern können eine Wohnung deshalb in zwei Schritten mit mehr als zehn Jahren Abstand übertragen und den Freibetrag zweimal nutzen.

Bei einer Erbschaft erhalten Ehepartner zusätzlich 256.000 € Versorgungsfreibetrag, gekürzt um steuerfreie Hinterbliebenenrenten (§ 17 ErbStG). Kinder bekommen bis zum 27. Geburtstag je nach Alter zwischen 10.300 und 52.000 €.

Das Finanzamt bewertet die Immobilie nach dem Bewertungsgesetz: Wohnungen und Einfamilienhäuser meist im Vergleichswertverfahren, Mietshäuser im Ertragswertverfahren. Liegt der tatsächliche Wert darunter, können Sie das mit einem Gutachten des Gutachterausschusses oder eines zertifizierten Sachverständigen nachweisen, oder mit einem Kaufpreis, der innerhalb eines Jahres vor oder nach dem Stichtag erzielt wurde (§ 198 BewG). Vermietete Wohnungen zählen nur mit 90 % ihres Werts (§ 13d ErbStG).

Wer seine Immobilie verschenkt und sich den Nießbrauch vorbehält, darf weiter darin wohnen oder die Miete behalten. Der Wert dieses Rechts wird vom Wert der Schenkung abgezogen. Er hängt vom Jahreswert der Nutzung und vom Alter der berechtigten Person ab.

So wird ein Wohnrecht bewertet

Eine Wohnung in München hat einen steuerlichen Wert von 900.000 €. So viel Steuer fällt für das einzige Kind an:

Zum Vergleich: Erbt die Ehefrau dieselbe Wohnung, ohne selbst darin zu wohnen, bleiben nach beiden Freibeträgen 144.000 € steuerpflichtig, die Steuer beträgt 15.840 €. Eine Nichte zahlt 264.000 €.

Die Freibeträge gelten seit 2009 unverändert. Im Oktober 2026 hat das Bundesverfassungsgericht über einen Antrag der Bayerischen Staatsregierung zu Bewertung, Freibeträgen und Steuersätzen verhandelt und über die Begünstigung von Betriebsvermögen. Entschieden ist noch nichts, es gilt das bisherige Recht (Stand Oktober 2026).