Energieausweis beim Hausverkauf

Soll ein bebautes Grundstück oder eine Eigentumswohnung verkauft werden, muss ein Energieausweis ausgestellt werden, wenn nicht schon ein gültiger vorliegt (§ 80 Abs. 3 GModG). Lange stand diese Pflicht im Gebäudeenergiegesetz (GEG). Mit dem Gesetz vom 23. Juli 2026 (BGBl. 2026 I Nr. 226) heißt es seit dem 29. Juli 2026 Gebäudemodernisierungsgesetz. Die Paragrafen zum Energieausweis haben ihre Nummern behalten, und für Verkäufer bleibt die Pflicht im Kern dieselbe.

Der Ausweis zeigt, wie viel Energie ein Gebäude braucht und wie es im Vergleich dasteht. Für viele Käufer ist das ein wichtiges Kriterium, weil Heizkosten und mögliche Sanierungen direkt in ihre Rechnung eingehen. Die Pflicht gilt für private Verkäufer genauso wie für Makler, und sie entfällt auch nicht, wenn ein Käufer auf den Ausweis verzichtet.

Spätestens bei der Besichtigung müssen Sie den Ausweis oder eine Kopie vorlegen (§ 80 Abs. 4 GModG). Es genügt, ihn während der Besichtigung gut sichtbar auszuhängen oder auszulegen. Findet keine Besichtigung statt, legen Sie ihn unverzüglich vor, spätestens wenn ein Interessent danach fragt. Nach dem Kaufvertrag übergeben Sie dem Käufer unverzüglich den Ausweis oder eine Kopie.

In der Praxis heißt das: Der Ausweis sollte vor dem Start der Vermarktung da sein. Denn liegt er schon vor, wenn die Anzeige erscheint, gehören bestimmte Angaben daraus in die Anzeige. Wer erst nach der ersten Besichtigung an den Ausweis denkt, gerät unter Zeitdruck. Planen Sie für die Ausstellung ein bis drei Wochen ein, beim Bedarfsausweis mit Begehung eher mehr. Wo der Ausweis im gesamten Verkauf steht, zeigt der Artikel zu den Unterlagen für den Verkauf.

Es gibt zwei Arten. Der Verbrauchsausweis stützt sich auf den tatsächlichen Verbrauch der vergangenen Jahre, also auf die Heizkostenabrechnungen. Er ist schnell erstellt und günstig, hängt aber stark von den Bewohnern ab. Eine alleinstehende Seniorin verbraucht in einem großen Haus weniger als eine fünfköpfige Familie im gleichen Gebäude.

Der Bedarfsausweis berechnet den Bedarf aus der Bausubstanz: Dämmung, Fenster, Dach, Heizung. Dafür braucht der Aussteller Pläne und Angaben zur Technik, oft auch eine Begehung. Er ist aufwendiger, dafür unabhängig von den Bewohnern und besser vergleichbar.

Bis Ende 2026 gilt eine wichtige Regel: Für Wohngebäude mit weniger als fünf Wohnungen, deren Bauantrag vor dem 1. November 1977 gestellt wurde, ist ein Bedarfsausweis vorgeschrieben (§ 80 Abs. 3 Satz 2 GModG). Ein Verbrauchsausweis reicht nur, wenn das Haus schon bei Fertigstellung das Niveau der Wärmeschutzverordnung von 1977 erreicht hat oder später so modernisiert wurde. Das betrifft viele unsanierte Häuser aus der Zeit vor 1978.

Für beide Arten braucht der Aussteller Unterlagen von Ihnen. Beim Verbrauchsausweis sind das die Abrechnungen für Heizung und Warmwasser, die Wohnfläche und das Baujahr von Haus und Heizung. Beim Bedarfsausweis kommen Grundrisse, Schnitte, Angaben zu Fenstern und Dämmung sowie Belege über Modernisierungen dazu. Fehlen Pläne, hilft die Bauakte bei der Lokalbaukommission. Wie der Ausweis in den Zeitplan passt, zeigt der Artikel zum Ablauf des Verkaufs.

Schalten Sie eine Anzeige in kommerziellen Medien, also in einem Immobilienportal oder einer Zeitung, und liegt zu diesem Zeitpunkt ein Ausweis vor, muss die Anzeige diese Angaben enthalten (§ 87 GModG): die Art des Ausweises, den Wert für Endenergiebedarf oder Endenergieverbrauch, den wesentlichen Energieträger der Heizung, bei Wohngebäuden das Baujahr und die Effizienzklasse. Abkürzungen sind erlaubt.

Nicht betroffen sind kostenlose private Kleinanzeigen und Aushänge am Schwarzen Brett (Haus und Grund, Infoblatt W16, Stand Juli 2026). Verantwortlich ist, wer die Anzeige veröffentlicht, also der Verkäufer oder sein Makler. Liegt beim Schalten der Anzeige noch kein Ausweis vor, müssen Sie für die Anzeige keinen eigens erstellen lassen, zur Besichtigung brauchen Sie ihn aber trotzdem. Was beim Verkauf ohne Makler sonst gilt, steht im Artikel Privat oder mit Makler.

Ausstellen dürfen den Ausweis nur Fachleute mit der nötigen Qualifikation, etwa Architekten, Ingenieure, Energieberater, qualifizierte Handwerksmeister oder Schornsteinfeger (§ 88 GModG). Für ein Einfamilienhaus kostet ein Verbrauchsausweis nach Angaben des ADAC rund 50 bis 120 €, ein Bedarfsausweis mit Begehung rund 300 bis 500 €. Für Mehrfamilienhäuser nennt der ADAC rund 100 bis 400 € beim Verbrauchsausweis und 500 bis 1.500 € beim Bedarfsausweis (Stand Juli 2026).

Ein Beispiel aus München: Ihr Reihenhaus in Pasing hat eine Wohnung, der Bauantrag stammt von 1971, gedämmt wurde seitdem nur das Dach. Gehen Sie im November 2026 an den Markt, brauchen Sie einen Bedarfsausweis für rund 300 bis 500 €. Ab Januar 2027 wäre auch ein Verbrauchsausweis für rund 50 bis 120 € zulässig. Vorsicht bei sehr billigen Online-Angeboten ohne Rückfragen: Falsche Angaben fallen spätestens dem Käufer oder dessen Bank auf. Alle Verkaufskosten im Überblick zeigt der Artikel zu den Kosten beim Verkauf.

Bei einer Eigentumswohnung wird der Ausweis für das ganze Gebäude ausgestellt, nicht für die einzelne Wohnung (§ 79 Abs. 2 GModG). Er liegt deshalb meist bei der Hausverwaltung, die ihn im Auftrag der Eigentümergemeinschaft bestellt. Fragen Sie dort zuerst nach einer Kopie und prüfen Sie das Ausstellungsdatum.

Ist der Ausweis abgelaufen oder fehlt er, kann die Gemeinschaft einen neuen beschließen. Das dauert, wenn erst eine Eigentümerversammlung einberufen werden muss. Sprechen Sie die Verwaltung deshalb früh an, am besten bevor Sie einen Termin für die Vermarktung festlegen. Die Kosten werden in der Regel über das Hausgeld auf alle Eigentümer verteilt.

Ausnahmen gibt es nur wenige. Kleine Gebäude mit höchstens 50 m² Nutzfläche brauchen keinen Ausweis (§ 79 Abs. 4 und § 3 Abs. 1 Nr. 17 GModG). Baudenkmäler sind bis zum 31. Dezember 2026 von der Pflicht bei Verkauf und Vermietung befreit (§ 79 Abs. 4 Satz 2 GModG).

Ab dem 1. Januar 2027 entfällt die Ausnahme für Baudenkmäler. Wer ein denkmalgeschütztes Haus im kommenden Jahr verkaufen möchte, sollte also einen Ausweis einplanen. Ob Ihr Haus als Baudenkmal gilt, zeigt die Bayerische Denkmalliste des Landesamts für Denkmalpflege. In München sind auch ganze Ensembles geschützt. Im Zweifel hilft die Untere Denkmalschutzbehörde der Stadt weiter.

Wer den Ausweis vorsätzlich oder leichtfertig nicht, nicht vollständig oder nicht rechtzeitig vorlegt oder übergibt, handelt ordnungswidrig. Dasselbe gilt für fehlende Pflichtangaben in einer Anzeige. Das Bußgeld kann bis zu 10.000 € betragen (§ 108 Abs. 1 Nr. 18, 19 und 21, Abs. 2 Nr. 2 GModG).

Dazu kommt ein praktisches Risiko: Fehlt der Ausweis, wirkt das auf Käufer unprofessionell und weckt Fragen zum Zustand des Hauses. Banken fragen bei der Finanzierung ebenfalls nach dem Ausweis, weil der energetische Zustand in ihre Bewertung eingeht.

Am 1. Januar 2027 tritt der zweite Teil der Reform in Kraft (Art. 2 des Gesetzes vom 23. Juli 2026). Energieausweise werden dann digital in einem maschinenlesbaren Format ausgestellt, auf Papier nur auf Wunsch. Die Regel zum Baujahr 1977 entfällt, und für jedes Gebäude, das nur Wohnzwecken dient, ist ein Verbrauchsausweis zulässig. Er stützt sich dann auf zwei statt drei Jahre Verbrauch, die jüngste Abrechnung darf nicht älter als 18 Monate sein. Neu errichtete oder geänderte Gebäude bekommen einen Ausweis auf Grundlage einer energetischen Bilanzierung.

In Anzeigen gehören bei neuen Ausweisen künftig die Art, das Ausstellungsdatum, der Jahres-Primärenergiebedarf, die Effizienzklasse, das Baujahr und der Energieträger. Wohngebäude behalten die Klassen A+ bis H. Die EU-weite Skala von A bis G gilt in Deutschland ab 2027 zunächst nur für Nichtwohngebäude (Anlage 10a GModG). Ein heute ausgestellter Ausweis bleibt zehn Jahre gültig, Sie müssen ihn wegen der Reform nicht ersetzen.