Haus verkaufen und wohnen bleiben: Teilverkauf, Leibrente und Co.

Alle Modelle verfolgen dasselbe Ziel: Sie wandeln einen Teil des Werts Ihres Hauses in Geld um und bleiben trotzdem darin wohnen. Der Weg dorthin ist sehr unterschiedlich.

Keines dieser Modelle ist grundsätzlich gut oder schlecht. Es kommt darauf an, wie alt Sie sind, wie lange Sie im Haus bleiben möchten, ob Sie Erben bedenken wollen und wie viel Geld Sie wann brauchen. Das Interesse ist groß: Die im Branchenverband BVIV organisierten Anbieter zählten 2025 fast 20.000 konkrete Anfragen und 705 abgeschlossene Teilverkäufe, rund 30 % weniger als im Vorjahr (Verbandsangaben, März 2026).

Beim Teilverkauf verkaufen Sie einen Anteil Ihres Hauses an einen Anbieter und erhalten den Kaufpreis dafür auf einmal. Über einen Nießbrauch im Grundbuch behalten Sie das Recht, das ganze Haus allein zu nutzen. Für den verkauften Anteil zahlen Sie ein monatliches Nutzungsentgelt. Später, meist wenn Sie ausziehen oder versterben, wird das Haus ganz verkauft und der Erlös nach Anteilen geteilt.

Die Verbraucherzentrale rechnet mit einem Beispiel: 20 % eines Hauses im Wert von 500.000 € bringen 100.000 €, das Nutzungsentgelt beträgt mindestens 4,99 % im Jahr, also 416 € im Monat, festgeschrieben für zehn Jahre. Nach zehn Jahren sind mindestens 50.000 € gezahlt. Beim späteren Verkauf verlangen viele Anbieter ein Durchführungsentgelt von rund 3,3 % des Verkaufspreises, manche einen Mindesterlös. Instandhaltung und Modernisierung tragen Sie meist allein, auch für den verkauften Anteil (Stand Januar 2026).

Die Verbraucherzentrale Hamburg warnt außerdem vor Indexklauseln: In einem Fall stieg das Entgelt binnen eines Jahres von 340 auf 500 € im Monat (Stand April 2026). Die Verbraucherzentrale kommt zu dem Schluss, dass ein normaler Kredit meist deutlich günstiger ist.

Bei der Leibrente verkaufen Sie Ihr Haus vollständig. Statt eines Kaufpreises erhalten Sie eine monatliche Rente auf Lebenszeit, manchmal mit einer Einmalzahlung. Gleichzeitig wird ein lebenslanges Wohnrecht oder ein Nießbrauch für Sie eingetragen. Die Höhe der Rente hängt vom Wert des Hauses, vom Wert des Wohnrechts und von Ihrer statistischen Lebenserwartung ab. Laut Stiftung Warentest bekommt eine 65-jährige Person oft nur einige hundert Euro im Monat, ab Mitte 70 kann die Rente 1.000 € erreichen oder übersteigen (Stand Januar 2025).

Der Vorteil ist ein planbares Einkommen, solange Sie leben. Je nach Vertrag übernimmt der Käufer große Instandhaltungen. Der Nachteil: Leben Sie kürzer als erwartet, ist ein großer Teil des Werts für Sie und Ihre Erben verloren. Die Rente muss im Grundbuch abgesichert werden, üblich ist eine Reallast (§ 1105 BGB). Der Ertragsanteil der Rente ist einkommensteuerpflichtig (§ 22 Nr. 1 EStG).

Hier verkaufen Sie das Haus an einen Käufer und behalten ein im Grundbuch eingetragenes Recht, darin zu wohnen. Der Käufer zahlt den Kaufpreis auf einmal, abzüglich des Werts dieses Rechts. Der Abzug richtet sich vor allem nach der ortsüblichen Miete und Ihrer Lebenserwartung. Je jünger Sie sind, desto größer ist er.

Das Wohnrecht erlaubt Ihnen, selbst darin zu wohnen (§ 1093 BGB). Der Nießbrauch geht weiter: Sie dürfen auch vermieten und die Miete behalten (§ 1030 BGB). Regeln Sie im Vertrag genau, wer welche Kosten trägt, etwa für Dach, Heizung oder Grundsteuer. Dieses Modell bringt das meiste Geld sofort, der Kreis der Käufer ist aber kleiner als bei einem normalen Verkauf. Mehr zu diesem Weg steht auf der Seite zum Verkauf mit Wohnrecht oder Nießbrauch. Wie der Wert eines solchen Rechts berechnet wird, zeigt unsere Seite zu Nießbrauch und Wohnrecht.

Sie verkaufen das Haus zum vollen Marktpreis und mieten es anschließend vom Käufer. Sie haben das ganze Geld zur Verfügung und zahlen dafür Miete. Gegen Ihren Willen ausziehen müssen Sie nur, wenn der neue Eigentümer nach dem Mietrecht kündigen darf, etwa wegen Eigenbedarfs. Ein langer Kündigungsverzicht im Mietvertrag gibt mehr Sicherheit.

Dieses Modell passt, wenn Sie das Geld für einen bestimmten Zweck brauchen und ohnehin mittelfristig ausziehen möchten, etwa in eine kleinere Wohnung. Wie ein Verkauf im Alter sonst ablaufen kann, steht auf der Seite zum Verkauf im Alter.

Bevor Sie verkaufen, lohnt der Vergleich mit einem Kredit. Ein Bankdarlehen ist oft günstiger als ein Nutzungsentgelt: Die Verbraucherzentrale nennt Bauzinsen ab etwa 3,3 % im Jahr bei guter Bonität (Stand Januar 2026). Mit einem Kredit bleibt das Haus vollständig Ihres, mit allen Chancen und Risiken der Wertentwicklung. Im Alter ist ein Kredit aber nicht immer leicht zu bekommen, weil Banken die Rückzahlung innerhalb der Lebenszeit prüfen.

Eine echte Umkehrhypothek, bei der der Kredit erst aus dem Verkauf nach Auszug oder Tod zurückgezahlt wird, gibt es in Deutschland laut Stiftung Warentest nicht, nur Angebote mit ähnlichem Zahlungsverlauf. Manchmal ist auch der vollständige Verkauf mit Umzug in eine kleinere, barrierefreie Wohnung die klarste Lösung. Dazu mehr auf der Seite zum Verkleinern und Umziehen.

Ein Beispiel: Eine 75-jährige Eigentümerin besitzt ein Haus in Obermenzing im Wert von 1.200.000 € und braucht 240.000 €. Die Werte sind vereinfacht und angenommen, die Entgelte folgen dem Beispiel der Verbraucherzentrale.

Teilverkauf von 20 %: Sie erhält 240.000 €. Bei 4,99 % Nutzungsentgelt zahlt sie 11.976 € im Jahr, also 998 € im Monat. Nach zehn Jahren sind das 119.760 €, nach 20 Jahren 239.520 €, wenn das Entgelt gleich bleibt. Beim Verkauf nach ihrem Tod fallen bei unverändertem Wert 39.600 € Durchführungsentgelt an. Den Erben bleiben 920.400 €.

Kredit über 240.000 € zu 3,3 % ohne Tilgung: 7.920 € Zinsen im Jahr, also 660 € im Monat, nach zehn Jahren 79.200 €. Den Erben bleiben nach Rückzahlung 960.000 €.

Verkauf mit Nießbrauch: Bei einem angenommenen Mietwert von 30.000 € im Jahr und dem steuerlichen Vervielfältiger von 9,393 für eine 75-jährige Frau (BMF, Stand 2026) ist das Recht rund 281.790 € wert. Ein Käufer zahlt dann rund 918.210 €. Das Haus geht an die Erben nicht mehr über, das Geld schon, soweit es nicht verbraucht ist. Käufer setzen den Abzug am Markt oft anders an als das Finanzamt. Welche Steuern beim Vererben anfallen, zeigt die Seite zu Erbschaft und Schenkung.

Ein Teilverkauf kann für Eigentümer passen, die einen überschaubaren Betrag brauchen, das Entgelt sicher aus ihrer Rente zahlen können und keinen Kredit bekommen. Die Leibrente passt eher zu älteren Eigentümern ohne Erben, die ein laufendes Einkommen wollen. Der Verkauf mit Nießbrauch oder Wohnrecht passt, wenn viel Geld auf einmal gebraucht wird und das Haus nicht vererbt werden soll. Die Rückmiete passt, wenn ein Auszug in einigen Jahren ohnehin geplant ist.

Lassen Sie in jedem Fall den Wert Ihres Hauses unabhängig vom Anbieter ermitteln, holen Sie mehrere Angebote ein und beziehen Sie Ihre Familie früh ein.

Beim Teilverkauf zählen die Höhe des Nutzungsentgelts, wie lange es festgeschrieben ist und ob es an einen Index gekoppelt ist. Suchen Sie im Vertrag nach Durchführungsentgelt, Mindesterlös und Rückkaufrecht, und klären Sie, wer Instandhaltung und Modernisierung bezahlt. Die Verbraucherzentrale Hamburg rät, den Nießbrauch an erster Rangstelle im Grundbuch eintragen zu lassen.

Bei Leibrente und Verkauf mit Wohnrecht gehören Ihre Rechte ebenfalls an die erste Rangstelle, die Rente zusätzlich als Reallast. Regeln Sie, was passiert, wenn Sie in ein Pflegeheim ziehen: Mit einem Wohnrecht dürfen Sie in der Regel nicht vermieten, mit einem Nießbrauch schon. Lassen Sie jeden Vertrag vor dem Notartermin von einer Verbraucherzentrale oder einem Anwalt prüfen und besprechen Sie die steuerlichen Folgen mit Ihrer Steuerberatung.