Was ist ein Wohnrecht wert?

Der Jahreswert ist beim Wohnrecht die ersparte Miete, beim Nießbrauch der jährliche Ertrag. Er darf höchstens den steuerlichen Wert der Immobilie geteilt durch 18,6 betragen (§ 16 BewG). Den Vervielfältiger leitet das Bundesfinanzministerium aus der aktuellen Sterbetafel ab, mit 5,5 % Zins (§ 14 Abs. 1 BewG), und veröffentlicht jedes Jahr eine neue Tabelle.

Vervielfältiger für Bewertungsstichtage ab 1. Januar 2026 (Auszug)

Quelle: BMF-Schreiben vom 21. Oktober 2025⁠, Sterbetafel 2022/2024.

Eine 70-jährige Münchnerin verschenkt ihre Wohnung und behält ein Wohnrecht. Die ersparte Miete beträgt 2.000 € im Monat, also 24.000 € im Jahr. Mal 11,107 ergibt das einen Kapitalwert von 266.568 €. Um diesen Betrag sinkt der Wert der Schenkung. Bei einem steuerlichen Wert der Wohnung von 900.000 € liegt die Obergrenze für den Jahreswert bei 48.387 €, die 24.000 € liegen darunter.

Steht das Recht einem Ehepaar zu und endet erst mit dem Tod des Längerlebenden, zählt der höhere der beiden Vervielfältiger (§ 14 Abs. 3 BewG).

Eine Immobilie mit Wohnrecht lässt sich verkaufen. Der Käufer kann sie aber erst nutzen, wenn das Recht endet, und zahlt entsprechend weniger. Das Recht endet mit dem Tod der berechtigten Person oder wenn sie verzichtet und es im Grundbuch gelöscht wird.