Kosten beim Hausverkauf: Was Verkäufer zahlen

Beim Verkauf einer Immobilie teilen sich die Kosten klar auf. Der Käufer zahlt die Grunderwerbsteuer, in Bayern 3,5 % des Kaufpreises (§ 11 GrEStG), außerdem den Notar für den Kaufvertrag und das Grundbuch für seine Eintragung. Das steht so in fast jedem Kaufvertrag. Was Käufer insgesamt an Nebenkosten einplanen, zeigt der Kaufnebenkosten-Rechner für Bayern.

Als Verkäufer zahlen Sie die Kosten, die Ihre Seite betreffen: Ihren Teil der Maklerprovision, wenn Sie einen Makler beauftragen, den Energieausweis, einige Unterlagen und die Löschung Ihrer Grundschuld. Läuft noch ein Kredit, kann eine Vorfälligkeitsentschädigung dazukommen, bei einem steuerpflichtigen Verkauf die Einkommensteuer auf den Gewinn. Die Tabelle unten fasst alle Posten zusammen.

Die Provision ist meist der größte Posten. Für Einfamilienhäuser und Wohnungen, die ein Verbraucher kauft, gelten seit Dezember 2020 feste Regeln. Arbeitet der Makler für beide Seiten, müssen Verkäufer und Käufer gleich viel zahlen (§ 656c BGB). Beauftragt nur der Verkäufer, darf er höchstens die Hälfte an den Käufer weitergeben, und der Anspruch gegen den Käufer wird erst fällig, wenn der Verkäufer seinen Teil bezahlt hat (§ 656d BGB). Bei Mehrfamilienhäusern, Grundstücken und Gewerbe sind die Parteien frei.

Wie hoch die Provision ist, sagt das Gesetz nicht. In München verlangen Makler je Seite häufig 3,57 % des Kaufpreises inklusive Umsatzsteuer, das sind 3 % zuzüglich 19 % Umsatzsteuer. Die Provision wird erst fällig, wenn der Kaufvertrag beim Notar unterschrieben ist. Kommt kein Verkauf zustande, zahlen Sie nichts. Ob sich ein Makler für Sie lohnt, wägt der Artikel Privat oder mit Makler ab.

Ohne gültigen Energieausweis dürfen Sie nicht verkaufen, spätestens bei der Besichtigung müssen Sie ihn vorlegen. Für ein Einfamilienhaus kostet ein Verbrauchsausweis nach Angaben des ADAC rund 50 bis 120 €, ein Bedarfsausweis mit Begehung rund 300 bis 500 € (Stand Juli 2026). Für Mehrfamilienhäuser liegen die Preise höher. Bei einer Eigentumswohnung gilt der Ausweis für das ganze Gebäude, die Verwaltung beauftragt ihn für die Gemeinschaft. Welcher Ausweis nötig ist, beeinflusst die Kosten: Für ein Haus mit weniger als fünf Wohnungen und einem Bauantrag vor dem 1. November 1977 ist bis Ende 2026 meist der teurere Bedarfsausweis vorgeschrieben (§ 80 Abs. 3 GModG). Ab dem 1. Januar 2027 genügt auch dort ein Verbrauchsausweis. Welcher Ausweis für Ihr Haus passt, erklärt der Artikel zum Energieausweis beim Verkauf.

Die übrigen Unterlagen sind günstig. Ein Grundbuchauszug kostet 10 €, als amtlicher Ausdruck 20 € (GNotKG, Nr. 17000 und 17001). Eine Flurkarte kostet in Bayern 25 € bis DIN A3 oder 20 € im digitalen Abruf (GebOVerm). Die Einsicht in die Bauakte kostet bei der Lokalbaukommission München 10 € je Anwesen.

Steht im Grundbuch noch eine Grundschuld, wird sie beim Verkauf gelöscht, außer der Käufer übernimmt sie für seine eigene Finanzierung. Ihre Bank stellt dafür eine Löschungsbewilligung aus, oft ohne eigene Gebühr. Das Grundbuchamt berechnet für die Löschung eine halbe Gebühr nach Tabelle B des GNotKG (Nr. 14140), abhängig vom Betrag der Grundschuld. Bei einer Grundschuld über 200.000 € sind das 217,50 €.

Dazu kommen Notarkosten, die der Verkäufer üblicherweise trägt: die Treuhandgebühr, wenn der Notar die Löschungsunterlagen unter einer Auflage Ihrer Bank verwahrt, und gegebenenfalls eine Beglaubigung Ihrer Zustimmung zur Löschung. Bei einer Restschuld von 180.000 € liegt die Treuhandgebühr bei 204 € zuzüglich Umsatzsteuer, eine Beglaubigung kostet höchstens 70 € zuzüglich Umsatzsteuer (Nr. 22201 und 25100). Zusammen sind das rund 460 bis 545 €.

Lösen Sie ein Darlehen mit festem Zins vorzeitig ab, darf die Bank einen Ausgleich für ihren Schaden verlangen (§ 490 Abs. 2 BGB). Zehn Jahre nach der vollständigen Auszahlung können Sie dagegen mit sechs Monaten Frist ohne Entschädigung kündigen (§ 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB). Wurde der Zins später neu vereinbart, zählt der Tag dieser Vereinbarung.

Wie hoch die Entschädigung ausfällt, hängt vor allem vom Zinsniveau ab. Liegen die heutigen Zinsen über Ihrem Vertragszins, entsteht der Bank kaum ein Zinsschaden, und die Entschädigung bleibt gering. Sind die Angaben zur Berechnung in Ihrem Vertrag unzureichend, entfällt sie ganz (§ 502 Abs. 2 Nr. 2 BGB). Wie Sie das prüfen, erklärt der Artikel Haus verkaufen trotz laufendem Kredit.

Verkaufen Sie innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf, ist der Gewinn grundsätzlich einkommensteuerpflichtig (§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG). Steuerfrei bleibt der Verkauf, wenn Sie die Immobilie seit dem Kauf oder im Verkaufsjahr und den beiden Jahren davor selbst bewohnt haben. Unter 1.000 € Gesamtgewinn im Jahr bleibt der Gewinn ebenfalls steuerfrei.

Für vermietete Wohnungen kann die Steuer der größte Kostenposten werden. Ein paar Monate Abwarten können hier viel Geld sparen. Wann die Frist endet und wie der Gewinn berechnet wird, steht im Artikel zur Spekulationsfrist.

Einige Kosten sind freiwillig. Ein Verkehrswertgutachten eines Sachverständigen brauchen Sie für einen normalen Verkauf nicht, bei einer Erbschaft, einer Scheidung oder einem Verkauf an Verwandte kann es sich lohnen. Kleine Reparaturen wie ein tropfender Wasserhahn oder eine klemmende Tür sind gut investiert, große Renovierungen kommen im Preis selten wieder herein, weil Käufer nach eigenem Geschmack umbauen.

Home Staging, also das Einrichten leerer Räume für Fotos und Besichtigungen, kann bei leeren Wohnungen helfen. Prüfen Sie vorher, was es kostet und was es bringt. Den Umzug planen Sie am besten früh, denn mit einem späteren Übergabetermin lässt er sich in Ruhe organisieren.

Bis zur Übergabe laufen außerdem die gewohnten Kosten weiter: Grundsteuer, Versicherungen, Strom und Heizung, bei einer Wohnung das Hausgeld. Der Kaufvertrag legt einen Stichtag fest, meist den Tag der Übergabe nach Zahlung des Kaufpreises. Ab dann trägt der Käufer die laufenden Kosten. Bei der Grundsteuer, die für das ganze Jahr festgesetzt ist, vereinbaren die Parteien oft einen Ausgleich im Vertrag. Steht ein Haus vor dem Verkauf leer, prüfen Sie, ob Ihre Gebäudeversicherung das abdeckt.

Ein Beispiel aus München: Sie verkaufen eine Eigentumswohnung für 780.000 €. Ein Makler arbeitet für beide Seiten, Ihre Provision beträgt 3,57 %, also 27.846 €. Auf der Wohnung liegt eine Grundschuld über 200.000 €, das Darlehen hat noch 180.000 € Restschuld und läuft seit mehr als zehn Jahren, eine Vorfälligkeitsentschädigung fällt nicht an. Sie haben selbst darin gewohnt, Steuer fällt also auch nicht an.

Ihre Kosten: 27.846 € Provision, rund 544 € für die Löschung der Grundschuld und 10 € für einen Grundbuchauszug, zusammen 28.400 €. Den Energieausweis hat die Hausverwaltung für das Gebäude bereits beauftragt. Von 780.000 € gehen 180.000 € an Ihre Bank, Ihnen bleiben 571.600 €. Der Käufer zahlt zusätzlich 27.300 € Grunderwerbsteuer, seine Provision von 27.846 € sowie Notar und Grundbuch. Der Verkaufserlös-Rechner setzt Energieausweis und Löschung pauschal mit 800 € an und kommt für dieses Beispiel auf 571.354 €.

Steuerlich zählen die Verkaufskosten nur, wenn der Verkauf steuerpflichtig ist. Dann mindern Maklerprovision und andere Kosten des Verkaufs den Gewinn, denn er ergibt sich aus dem Verkaufspreis abzüglich der Anschaffungs- oder Herstellungskosten und der Werbungskosten (§ 23 Abs. 3 Satz 1 EStG). Ob auch eine Vorfälligkeitsentschädigung dazugehört, klären Sie mit Ihrer Steuerberatung.

Verkaufen Sie steuerfrei, wirken sich die Kosten nicht aus. Unabhängig vom Verkauf gilt: Für Handwerkerleistungen in Ihrem selbst bewohnten Haus können Sie 20 % der Arbeitskosten von der Steuer abziehen, höchstens 1.200 € im Jahr (§ 35a Abs. 3 EStG). Umzugskosten sind privat und nur dann absetzbar, wenn der Umzug beruflich veranlasst ist.