Erbschein oder notarielles Testament
Das Grundbuchamt verlangt einen Erbschein oder ein notarielles Testament mit dem Eröffnungsprotokoll des Nachlassgerichts (§ 35 GBO). Ohne diesen Nachweis kann kein Käufer eingetragen werden.
Verkaufsanlass
Geerbte Immobilie verkaufen
Eine Immobilie zu erben bringt oft mehr Fragen als Freude. Es geht um das Grundbuch, die Erbengemeinschaft und das Finanzamt. Wir sortieren das mit Ihnen und Ihrer Familie.
Aktualisiert am 09.11.2026
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Erbengemeinschaft
Über die Immobilie können die Erben nur gemeinsam verfügen (§ 2040 BGB). Alle unterschreiben den Kaufvertrag oder erteilen eine Vollmacht, und eine gemeinsame Bewertung hilft, sich auf einen Preis zu einigen.
Wert für das Finanzamt
Für die Erbschaftsteuer setzt das Finanzamt den Wert selbst an. Einen niedrigeren Wert belegen Sie mit einem Gutachten oder mit einem Kaufpreis, der bis zu einem Jahr nach dem Erbfall erzielt wurde (§ 198 BewG). Eine Maklerbewertung reicht dafür nicht.
Spekulationsfrist
Für die Spekulationsfrist zählt das Kaufdatum des Erblassers (§ 23 Abs. 1 Satz 3 EStG). Liegt es mehr als zehn Jahre zurück, ist der Gewinn in der Regel steuerfrei.
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Häufige Fragen
Kann ich ein geerbtes Haus ohne Erbschein verkaufen?
Ja, wenn ein notarielles Testament oder ein Erbvertrag die Erbfolge regelt. Dann genügen die Urkunde und das Eröffnungsprotokoll des Nachlassgerichts (§ 35 GBO). Bei einem handschriftlichen Testament oder ohne Testament verlangt das Grundbuchamt in der Regel einen Erbschein.
Muss ich Steuern zahlen, wenn ich eine geerbte Immobilie verkaufe?
Einkommensteuer auf einen Gewinn nur, wenn der Kauf durch den Erblasser weniger als zehn Jahre zurückliegt (§ 23 EStG). Davon getrennt ist die Erbschaftsteuer, die sich nach dem Wert beim Erbfall richtet. Ein Verkauf innerhalb eines Jahres kann dort als Nachweis eines niedrigeren Werts dienen (§ 198 BewG).
Was passiert, wenn ein Erbe nicht verkaufen will?
Allein kann niemand verkaufen, denn die Erben verfügen nur gemeinsam (§ 2040 BGB). Jeder Miterbe kann aber die Auseinandersetzung verlangen (§ 2042 BGB) und als letzten Schritt die Teilungsversteigerung beantragen (§ 180 ZVG). Eine Einigung auf Grundlage einer gemeinsamen Bewertung lässt allen mehr Einfluss auf Preis und Termin.
Fällt die Steuerbefreiung für das Elternhaus weg, wenn ich verkaufe?
Ja, wenn Sie das Familienheim steuerfrei geerbt haben und es innerhalb von zehn Jahren verkaufen oder nicht mehr selbst bewohnen. Die Befreiung entfällt dann rückwirkend, außer zwingende Gründe wie Pflegebedürftigkeit hindern Sie am Wohnen (§ 13 Abs. 1 Nr. 4b und 4c ErbStG). Sprechen Sie vor dem Verkauf mit Ihrem Steuerberater.
Wir sind Makler und keine Steuer- oder Rechtsberater. Bei steuerlichen oder rechtlichen Fragen arbeiten wir mit Ihrem Steuerberater oder Notar zusammen.
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