Verkehrswert ermitteln und den Angebotspreis finden

Drei Begriffe werden oft verwechselt. Der Verkehrswert, auch Marktwert, ist im Gesetz definiert: Er ist der Preis, der zum Stichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten, den Eigenschaften und der Lage zu erzielen wäre, ohne ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse (§ 194 BauGB). Der Angebotspreis ist die Zahl im Inserat, die Sie festlegen. Der Kaufpreis steht am Ende im notariellen Vertrag.

Ein guter Angebotspreis liegt nah am Verkehrswert. Wie Gutachter den Wert ermitteln, regelt die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV). Sie kennt drei Verfahren, die § 6 ImmoWertV nennt: das Vergleichswert-, das Ertragswert- und das Sachwertverfahren. Bei vielen Bewertungen wird ein Verfahren als Hauptverfahren genutzt und ein zweites zur Kontrolle.

Bei Eigentumswohnungen, Reihen- und Doppelhäusern ist das Vergleichswertverfahren meist das wichtigste (§§ 24 bis 26 ImmoWertV). Der Gedanke ist einfach: Eine Immobilie ist so viel wert, wie zuletzt für vergleichbare Objekte tatsächlich bezahlt wurde. Unterschiede bei Stockwerk, Ausrichtung, Balkon, Zustand oder Baujahr werden mit Zu- und Abschlägen berücksichtigt.

Entscheidend ist das Wort tatsächlich. Angebotspreise in Portalen sind keine Kaufpreise. Belastbare Daten liefert der Gutachterausschuss, der jeden notariellen Kaufvertrag in München auswertet. Ein Beispiel: Wiederverkaufte Doppelhaushälften in durchschnittlichen und guten Münchner Wohnlagen kosteten im ersten Halbjahr 2026 im Mittel rund 7.950 € je m² Wohnfläche, bei rund 145 m² Wohnfläche und 370 m² Grundstück (Halbjahresreport 2026). Hat Ihre Doppelhaushälfte 130 m², ergibt das rechnerisch 1.033.500 €. Bad und Heizung von 1995 führen zu einem Abschlag, eine ruhige Lage am Park zu einem Zuschlag. Erst diese Feinarbeit macht aus dem Durchschnitt einen Wert für Ihr Haus.

Bei freistehenden Einfamilienhäusern gibt es oft zu wenige direkt vergleichbare Verkäufe. Dann kommt das Sachwertverfahren zum Einsatz (§§ 35 bis 39 ImmoWertV). Bodenwert und Gebäude werden getrennt ermittelt. Der Bodenwert ergibt sich aus dem Bodenrichtwert, den der Gutachterausschuss für jede Lage festlegt (§ 40 ImmoWertV). Das Gebäude wird nach den Kosten bewertet, die ein vergleichbarer Neubau heute verursachen würde, abzüglich der Alterswertminderung.

Ein vereinfachtes Beispiel mit angenommenen Zahlen: 600 m² Grundstück bei einem Bodenrichtwert von 2.000 € je m² ergeben 1.200.000 € Bodenwert. Das Haus von 1972 kommt nach Abzug der Alterswertminderung auf 300.000 €. Der vorläufige Sachwert liegt also bei 1.500.000 €. Diesen Wert passt der Gutachter mit einem Sachwertfaktor an die Nachfrage an (§ 39 ImmoWertV), den der Gutachterausschuss in seinem Jahresbericht veröffentlicht. In vielen Münchner Lagen macht der Boden den größten Teil des Werts aus. Ein älteres Haus auf einem großen Grundstück kann deshalb viel mehr wert sein, als sein Zustand vermuten lässt.

Für vermietete Mehrfamilienhäuser und Anlageobjekte zählt vor allem, welche Miete sich dauerhaft erzielen lässt (§§ 27 bis 34 ImmoWertV). Die Mieteinnahmen werden um die Bewirtschaftungskosten bereinigt und mit dem Liegenschaftszinssatz in einen Wert umgerechnet. Der Bodenwert fließt gesondert ein.

Wie Münchner Mietwohnhäuser bewertet werden, zeigen zwei Kennzahlen des Gutachterausschusses für das erste Halbjahr 2026: ein durchschnittlicher Liegenschaftszinssatz von rund 2,8 % und ein Ertragsfaktor von durchschnittlich rund dem 30-Fachen der Jahresmiete. Ein Haus mit 120.000 € Jahresmiete entspräche damit grob 3,6 Millionen Euro. Für eine vermietete Eigentumswohnung ist der Ertragswert ein Anhaltspunkt, weil viele Käufer Kapitalanleger sind. Selbstnutzer zahlen oft mehr, wenn die Wohnung frei ist. Ob Sie leer oder vermietet verkaufen, wirkt sich daher auf den Preis aus.

Die Bodenrichtwerte für München veröffentlicht der Gutachterausschuss auf bodenrichtwerte-muenchen.de, für ganz Bayern finden Sie sie auf BORIS-Bayern. Der Bodenrichtwert ist ein durchschnittlicher Wert für eine Zone mit ähnlichen Grundstücken (§ 13 ImmoWertV), kein Preis für Ihr einzelnes Grundstück. Abweichungen bei Größe, Zuschnitt oder Bebaubarkeit werden angepasst.

Die Marktdaten zeigen, wie sich München zuletzt entwickelt hat. 2025 stieg die Zahl der Kaufverträge um 14 %, die Preise für Eigentumswohnungen in durchschnittlichen und guten Lagen gingen im Mittel um 2 % zurück, Häuser blieben im Mittel stabil, Bauland für Wohnungen und Häuser wurde rund 15 % günstiger (Frühjahrsticker 2026). Im ersten Halbjahr 2026 lagen wiederverkaufte Wohnungen im Mittel 1 % über dem Vorjahr, Doppelhaushälften und Reihenhäuser meist darunter. Grundstücke für Einfamilienhäuser wurden im Mittel rund 8 % unter den Bodenrichtwerten zum 1. Januar 2026 verkauft (Halbjahresreport 2026). Aktuelle Werte je Stadtteil finden Sie in unseren Immobilienpreisen für München.

Kostenlose Online-Bewertungen sind ein erster Anhaltspunkt. Sie rechnen mit Durchschnittswerten und kennen weder den Zustand noch den Zuschnitt oder den Blick aus dem Fenster. Eine renovierte Erdgeschosswohnung mit Garten und eine unrenovierte Wohnung im vierten Stock ohne Aufzug landen im Rechner womöglich beim selben Quadratmeterpreis, am Markt liegen zwischen beiden oft große Unterschiede.

Für einen normalen Verkauf genügt meist die Bewertung eines Maklers, der sich die Immobilie vor Ort ansieht und mit echten Verkäufen vergleicht. Ein formelles Verkehrswertgutachten brauchen Sie, wenn der Wert gegenüber Dritten belegt werden muss: bei einer Erbschaft oder Schenkung gegenüber dem Finanzamt (§ 198 BewG), bei einer Scheidung für den Zugewinnausgleich oder bei Streit unter Erben. Solche Gutachten schreiben öffentlich bestellte oder zertifizierte Sachverständige, auf Antrag auch der Gutachterausschuss (§ 193 BauGB). Mehr zur Bewertung Ihrer Immobilie steht auf den Seiten Haus bewerten und Wohnung bewerten.

Die meisten Käufer suchen auf den Portalen mit einem Preisfilter und geben runde Beträge ein: 500.000, 750.000 oder 1.000.000 €. Liegt der Wert Ihrer Doppelhaushälfte bei rund 1.030.000 €, sehen Käufer, die bei 1.000.000 € filtern, ein Angebot zu 1.049.000 € nie. Mit 995.000 € erreichen Sie auch diese Gruppe. Melden sich mehrere ernsthafte Interessenten, kann sich der Preis in der Verhandlung wieder dem Wert annähern. Eine Zusage gibt es dafür nicht, es ist eine Frage der Nachfrage.

Ein zu hoher Startpreis kostet dagegen zuerst Zeit und dann oft Geld. Die Interessenten der ersten Wochen winken ab, danach wird es ruhig. Hinzu kommt die Bank des Käufers: Sie bewertet die Immobilie selbst und finanziert nur bis zu ihrem Wert. Liegt der vereinbarte Preis deutlich darüber, muss der Käufer mehr Eigenkapital aufbringen oder springt ab. Wie die Preisfindung in den gesamten Ablauf des Verkaufs passt, zeigt unser Zeitplan.

In gefragten Lagen nutzen manche Verkäufer ein Bieterverfahren. Die Immobilie wird mit einem Mindestpreis angeboten, Interessenten besichtigen und geben bis zu einem Stichtag ein Gebot ab. Das kann bei hoher Nachfrage den Preis zeigen, den der Markt tatsächlich zahlt.

Wichtig ist: Gebote binden niemanden. Weder der Bieter noch Sie sind verpflichtet, bevor der Kaufvertrag beim Notar beurkundet ist (§ 311b Abs. 1 BGB). Sie müssen auch nicht das höchste Gebot annehmen. Eine sichere Finanzierung oder ein passender Übergabetermin können wichtiger sein als ein paar tausend Euro mehr. Setzen Sie den Mindestpreis realistisch an, sonst bleiben die Gebote aus.

Kommen nach drei bis vier Wochen kaum ernsthafte Anfragen, ist das ein deutliches Signal. Prüfen Sie dann zuerst, ob Fotos, Grundriss und Beschreibung überzeugen, und danach den Preis. Eine Preissenkung bringt neue Aufmerksamkeit, wirft aber auch Fragen auf, denn viele Interessenten kennen das Angebot schon.

Besser als mehrere kleine Schritte ist meist eine klare Anpassung auf einen Preis, der zu den Vergleichsverkäufen passt. Wägen Sie auch ab, ob Sie Zeit haben: Wer nicht verkaufen muss, kann warten, bis der passende Käufer kommt. Wo Ihre Immobilie heute steht, zeigt eine Bewertung vor Ort mit Blick auf echte Vergleichsverkäufe. Den Einstieg finden Sie auf der Seite Immobilie bewerten.