Preisatlas · Stand August 2026
Immobilienpreise München und Umland
Kaufpreise aus notariellen Verträgen für Wohnungen, Häuser und Grundstücke, Bodenrichtwerte und was die Preise in München bewegt.
Preisentwicklung
Wie entwickeln sich die Immobilienpreise in München?
Die Kaufpreise bewegen sich seitwärts, während wieder mehr verkauft wird. 2025 wurden Eigentumswohnungen im Mittel 2 % günstiger, Reihen- und Doppelhäuser blieben stabil und Bauland verlor rund 15 %. Im ersten Halbjahr 2026 lagen Bestandswohnungen im Mittel 1 % über dem Vorjahr.
Diese Werte beruhen auf allen notariellen Kaufverträgen in München. Karte und Tabelle oben zeigen dagegen Angebotspreise aus Inseraten. Angebotspreise sind aktueller, Kaufpreise zeigen, was tatsächlich bezahlt wurde.
Die Marktanalysen gibt es kostenfrei als PDF beim Gutachterausschuss München (öffnet ein neues Fenster)| Markt | 2025 | 1. Halbjahr 2026 |
|---|---|---|
| Kaufverträge | +14 % | +3 % |
| Eigentumswohnungen | −2 % | Bestand +1 %, Neubau −2 % bis +4 % je nach Lage |
| Doppel- und Reihenhäuser | ±0 % | gesunken in fast allen Teilmärkten, Neubau-Doppelhaushälften leicht gestiegen |
| Wohnbaugrundstücke | −15 % | Einfamilienhaus-Grundstücke rund 8 % unter dem Bodenrichtwert |
Veränderung zum Vorjahr, durchschnittliche und gute Lagen, vorläufige Werte.
Quellen: Gutachterausschuss München, Frühjahrsticker 2026 (öffnet ein neues Fenster) (April 2026); Gutachterausschuss München, Halbjahresreport 2026 (öffnet ein neues Fenster) (August 2026)
Wohnungen
Was kostet eine Wohnung in München?
Neubauwohnungen wurden im ersten Halbjahr 2026 für rund 9.800 €/m² in durchschnittlicher und 10.550 €/m² in guter Lage verkauft.
Bei wiederverkauften Wohnungen entscheidet das Baujahr mit: Je nach Baujahresgruppe lagen die Preise im ersten Halbjahr 2026 zwischen 1 % unter und 5 % über dem Vorjahr. Lage im Viertel, Stockwerk und Zustand verschieben den Preis zusätzlich.
In Bayern kommen 3,5 % Grunderwerbsteuer sowie Notar und Grundbuch dazu.
Kaufnebenkosten berechnen| Wohnfläche | Neubau, durchschnittliche Lage |
|---|---|
| 50 m² | 490.000 € |
| 70 m² | 686.000 € |
| 100 m² | 980.000 € |
Richtwerte, gerundet, ohne Kaufnebenkosten. Neubau: Kaufpreise, Gutachterausschuss München, Halbjahresreport 2026.
- Neubauwohnung, durchschnittliche Lage
- 9.800 €/m²
- Neubauwohnung, gute Lage
- 10.550 €/m²
- Bestandswohnungen, Preis zum Vorjahr
- +1 %
- Bestandswohnungen nach Baujahr, zum Vorjahr
- −1 % bis +5 %
Quellen: Gutachterausschuss München, Halbjahresreport 2026 (öffnet ein neues Fenster) (August 2026)
Häuser
Was kostet ein Haus in München?
Eine gebrauchte Doppelhaushälfte wurde im ersten Halbjahr 2026 im Mittel für rund 1.125.000 € verkauft, ein Reihenmittelhaus für rund 895.000 €. Gegenüber dem Vorjahr wurden Doppel- und Reihenhäuser in fast allen Teilmärkten günstiger.
Freistehende Einfamilienhäuser weist der Gutachterausschuss im Halbjahresreport nicht gesondert aus. Ihr Preis hängt vor allem vom Grundstück ab.
| Haus | Wohnfläche · Grundstück | Kaufpreis | €/m² |
|---|---|---|---|
| Doppelhaushälfte, Wiederverkauf | 145 m² · 370 m² | 1.125.000 € | 7.950 |
| Reiheneckhaus, Wiederverkauf | 130 m² · 285 m² | 955.000 € | 7.500 |
| Reihenmittelhaus, Wiederverkauf | 120 m² · 225 m² | 895.000 € | 7.650 |
| Doppelhaushälfte, Neubau | 135 m² · 265 m² | 1.455.000 € | 10.750 |
| Reiheneckhaus, Neubau | 115 m² · 225 m² | 1.180.000 € | 10.400 |
| Reihenmittelhaus, Neubau | 115 m² · 175 m² | 1.200.000 € | 9.600 |
Kaufpreise im Mittel, durchschnittliche und gute Lagen, erstes Halbjahr 2026.
Quellen: Gutachterausschuss München, Halbjahresreport 2026 (öffnet ein neues Fenster) (August 2026)
Grundstücke
Grundstückspreise und Bodenrichtwerte
Bauland ist das Segment mit den stärksten Rückgängen. 2025 sanken die Preise für Wohnbaugrundstücke um rund 15 %, im ersten Halbjahr 2026 wurden Einfamilienhausgrundstücke im Mittel rund 8 % unter den neuen Bodenrichtwerten verkauft.
Für die Stadt hat der Gutachterausschuss München die Bodenrichtwerte zum 1. Januar 2026 am 9. Juni 2026 beschlossen. Sie sind für jede Lage auf BORIS-Bayern abrufbar. Im Landkreis München liegen die Werte für Einfamilienhausgrundstücke zwischen 650 und 2.900 €/m², im Mittel rund 15 % unter den Werten von 2024.
Grundstück bewerten lassenBodenrichtwerte auf BORIS-Bayern (öffnet ein neues Fenster)- Wohnbaugrundstücke München, 2025
- −15 %
- Kaufpreise unter Bodenrichtwert, 1. Halbjahr 2026
- rund 8 %
Quellen: Gutachterausschuss München, Frühjahrsticker 2026 (öffnet ein neues Fenster) (April 2026); Gutachterausschuss München, Halbjahresreport 2026 (öffnet ein neues Fenster) (August 2026); Stadt München, Erläuterung der Bodenrichtwerte 2026 (öffnet ein neues Fenster) (Juni 2026); Landratsamt München, Neue Bodenrichtwerte ermittelt (öffnet ein neues Fenster) (August 2026)
Ausblick
Prognose: Was die Preise in München bewegt
Eine belastbare Prognose für 2027 oder 2030 kann niemand geben, auch wir nicht. Vier Werte zeigen aber, in welche Richtung der Markt drückt.
Steigende Mieten und mehr Verkäufe stützen die Preise, höhere Zinsen bremsen sie. Für Ihre Entscheidung zählt weniger die Prognose als Ihr eigener Zeitplan: Kreditlaufzeit, Fristen und Lebenssituation.
- Effektivzins für Baukredite mit über 10 Jahren Zinsbindung, August 2026, vorläufig
- 4,04 %
- Vorjahr 3,73 %
- Deutsche Bundesbank, Effektivzinsen Wohnungsbaukredite, August 2026
- Kaufverträge im ersten Halbjahr 2026
- +3 %
- 2025: +14 %
- Gutachterausschuss München, Halbjahresreport 2026, August 2026
- Kaufpreis von Mietwohnhäusern als Vielfaches der Jahresmiete, 1. Halbjahr 2026
- 30-fach
- Gutachterausschuss München, Halbjahresreport 2026, August 2026
Quellen: Deutsche Bundesbank, Effektivzinsen Wohnungsbaukredite (öffnet ein neues Fenster) (Oktober 2026); Gutachterausschuss München, Halbjahresreport 2026 (öffnet ein neues Fenster) (August 2026); Mietspiegel München 2025 (öffnet ein neues Fenster) (März 2025)
Fragen zu Immobilienpreisen in München
Warum unterscheiden sich Angebotspreise und Kaufpreise?
Angebotspreise stammen aus Inseraten und zeigen, was Verkäufer verlangen. Kaufpreise stehen im notariellen Vertrag und zeigen, was tatsächlich bezahlt wurde. Der Gutachterausschuss wertet alle Münchner Kaufverträge aus, braucht dafür aber einige Monate. Angebotspreise sind also aktueller, Kaufpreise genauer.
Woher kommen die Zahlen, und wie aktuell sind sie?
Die Kaufpreise veröffentlicht der Gutachterausschuss München im Frühjahr, zur Jahresmitte und im Herbst, ausführlich im Jahresbericht. Wir übernehmen jede neue Ausgabe.
Lohnt es sich, mit dem Verkauf zu warten?
Das lässt sich nicht pauschal sagen, denn die Preise von morgen kennt niemand. Rechnen Sie lieber, was das Warten kostet: Kreditzinsen, Instandhaltung, leere Räume. Und prüfen Sie, ob eine Frist zählt, etwa die zehn Jahre bei vermieteten Immobilien (§ 23 EStG). Zum Spekulationsfrist-Rechner
Wie erfahre ich, was meine Immobilie wert ist?
Die Durchschnittswerte hier sind ein Anhaltspunkt. Den Wert Ihrer Immobilie bestimmen Lage im Viertel, Zustand, Grundriss und Ausstattung. Bei der kostenlosen Bewertung sieht sich Ihr Makler die Immobilie vor Ort an und schickt Ihnen einen Bewertungsbrief mit Vergleichsverkäufen. Immobilie bewerten lassen
Und was ist Ihre Immobilie wert?
Durchschnittswerte sind ein Anhaltspunkt. Ihr Makler bewertet Ihre Immobilie vor Ort und schickt Ihnen einen Bewertungsbrief mit Vergleichsobjekten, kostenlos und unverbindlich.