Haus privat verkaufen oder mit Makler?

Wer sein Haus ohne Makler verkauft, übernimmt alle Aufgaben selbst, die sonst der Makler erledigt. Am Anfang stehen der Preis und die Unterlagen. Dann folgen Fotos, Grundriss und Exposé, die Anzeigen auf Portalen, die Antworten auf Anfragen und die Besichtigungen. Schließlich prüfen Sie die Finanzierung der Interessenten, verhandeln und stimmen mit dem Notar und den Käufern den Vertrag ab.

Unterschätzt wird meist die Zeit. Auf eine gute Anzeige für ein Haus in München melden sich oft viele Interessenten, darunter auch solche ohne Finanzierung oder mit wenig ernsthaftem Interesse. Telefonate, E-Mails und Termine fallen dann neben Beruf, Familie oder dem eigenen Umzug an. Wer das gern selbst macht und Zeit hat, kann es schaffen. Wie die Schritte zeitlich zusammenhängen, zeigt der Artikel zum Ablauf des Verkaufs.

Ein Privatverkauf ist kein formloser Verkauf. Der Kaufvertrag muss notariell beurkundet werden (§ 311b Abs. 1 BGB), auch wenn Sie den Käufer persönlich kennen. Den Notar wählen in der Praxis meist die Käufer, weil sie seine Kosten tragen. Sie können aber Wünsche äußern.

Einen gültigen Energieausweis brauchen Sie auch ohne Makler (§ 80 Abs. 3 und 4 GModG). Sie müssen ihn spätestens bei der Besichtigung vorlegen und nach dem Vertrag übergeben. Schalten Sie eine Anzeige in kommerziellen Medien, also in einem Portal oder einer Zeitung, und liegt der Ausweis zu diesem Zeitpunkt vor, gehören seine Pflichtangaben in die Anzeige (§ 87 GModG). Nicht betroffen sind kostenlose private Kleinanzeigen und Aushänge (Haus und Grund, Infoblatt W16, Stand Juli 2026). Bei Verstößen droht ein Bußgeld bis 10.000 Euro (§ 108 GModG). Mehr dazu im Artikel zum Energieausweis beim Verkauf.

Der Preis entscheidet über Erfolg und Dauer, mit und ohne Makler. Angebotspreise in Portalen sind dafür kein guter Maßstab, denn sie zeigen, was Verkäufer verlangen, nicht was Käufer zahlen. Verlässlicher sind tatsächliche Kaufpreise. Der Gutachterausschuss München veröffentlicht sie zusammengefasst in seinen Marktberichten und die Bodenrichtwerte im Internet.

Für eine belastbare Zahl haben Sie drei Wege: eine Bewertung durch einen Makler, ein Gutachten eines Sachverständigen oder die eigene Recherche mit den Daten des Gutachterausschusses. Was die Verfahren unterscheidet und wie aus dem Wert ein Angebotspreis wird, erklärt der Artikel zu Verkehrswert und Angebotspreis. Setzen Sie den Preis nicht zu hoch an, um Spielraum zu haben. Ein Angebot, das wochenlang ohne Resonanz online steht, verliert an Kraft.

Eine Zusage am Telefon ist noch kein Kauf. Fragen Sie vor der Besichtigung nach, ob die Finanzierung grundsätzlich geklärt ist und wie viel Eigenkapital vorhanden ist. Vor einem zweiten Termin sollte eine schriftliche Finanzierungsbestätigung der Bank vorliegen, vor dem Notartermin eine verbindliche Zusage.

Bei den Besichtigungen hilft eine Vorauswahl. Wer jeden Anrufer einlädt, hat bald ein volles Wohnzimmer, aber wenig Ergebnis. Bündeln Sie die Termine auf wenige feste Zeiten. Lassen Sie sich Namen und Telefonnummer geben und führen Sie Besichtigungen nicht allein durch, gerade wenn Sie allein im Haus leben. Räumen Sie vorher auf, lüften Sie und sorgen Sie für Licht. Große Renovierungen vor dem Verkauf lohnen sich dagegen selten.

In der Verhandlung begegnen privaten Verkäufern oft zwei Fehler. Der eine ist die schnelle Zusage beim ersten Angebot, aus Erleichterung, dass sich jemand meldet. Der andere ist das Gegenteil: Ein solides Angebot wird abgelehnt, weil man auf einen noch besseren Käufer hofft. Setzen Sie sich vorher eine klare Untergrenze. Achten Sie neben dem Preis auf die Sicherheit der Finanzierung und den Übergabetermin.

Notarielle Kaufverträge über gebrauchte Häuser schließen die Haftung für Sachmängel üblicherweise aus. Dieser Ausschluss gilt aber nicht, wenn Sie einen Mangel arglistig verschweigen oder eine Beschaffenheit garantieren (§ 444 BGB). Feuchte Stellen im Keller, ein bekannter Wasserschaden oder ein Dachausbau ohne Genehmigung gehören deshalb offen auf den Tisch.

Wer Mängel verschweigt, riskiert Schadensersatz bis zur Rückabwicklung, unter Umständen Jahre nach dem Verkauf. Offenheit hat dagegen einen Vorteil: Ein bekannter Mangel ist im Preis berücksichtigt und später kein Streitpunkt. Schreiben Sie bekannte Mängel auf und bitten Sie den Notar, sie im Vertrag zu nennen. Vorsicht auch bei Angaben im Exposé: Eine falsche Wohnfläche kann Ärger bringen, wenn der Käufer sie nachmisst.

Für Einfamilienhäuser und Wohnungen, die ein Verbraucher kauft, gelten seit Dezember 2020 feste Regeln. Arbeitet der Makler für beide Seiten, zahlen Verkäufer und Käufer gleich viel (§ 656c BGB). Beauftragt nur der Verkäufer den Makler, darf er höchstens die Hälfte an den Käufer weitergeben, und erst, wenn er selbst gezahlt hat (§ 656d BGB). Die Höhe ist frei vereinbar. In München sind je Seite häufig 3,57 % inklusive Umsatzsteuer üblich.

Dafür übernimmt der Makler die Aufgaben aus dem ersten Abschnitt: Bewertung, Unterlagen, Exposé, Anzeigen, Anfragen, Besichtigungen, Prüfung der Käufer, Verhandlung und die Abstimmung mit dem Notar. Bezahlt wird er nur, wenn der Verkauf zustande kommt. Ob ein Makler einen höheren Preis erzielt als ein privater Verkäufer, lässt sich nicht pauschal sagen, eine belastbare Studie dazu gibt es nicht. Welche Kosten insgesamt anfallen, zeigt der Artikel zu den Kosten beim Verkauf.

Ein Beispiel: Sie verkaufen eine Wohnung in Sendling für 780.000 €. Arbeitet ein Makler für beide Seiten zu je 3,57 %, zahlen Sie 27.846 € Provision, der Käufer ebenfalls 27.846 €.

Verkaufen Sie privat, sparen Sie diese 27.846 €. Dafür tragen Sie die Kosten für Anzeigen, Fotos und Grundriss selbst, und Sie investieren Zeit. Wichtiger ist der Preis: 27.846 € sind 3,57 % des Kaufpreises. Erzielen Sie privat 752.154 € statt 780.000 €, ist die Ersparnis aufgebraucht. Setzen Sie den Preis aus Unsicherheit 5 % zu niedrig an, also bei 741.000 €, fehlen Ihnen 39.000 €, mehr als die Provision.

Der Käufer spart beim Privatkauf seine Hälfte der Provision. Manche Käufer sind deshalb bereit, etwas mehr zu zahlen. Verlassen sollten Sie sich darauf nicht. Die Rechnung zeigt vor allem, wie viel von einem realistischen Preis abhängt.

Ein Privatverkauf passt, wenn der Käufer schon feststeht, etwa ein Nachbar, ein Mieter oder ein Verwandter. Er passt auch bei einer einfachen Wohnung mit vollständigen Unterlagen, wenn Sie Zeit haben, gern mit Menschen verhandeln und in der Nähe wohnen.

Ein Makler lohnt sich eher, wenn die Lage komplizierter ist: bei einer Erbengemeinschaft, einer Scheidung, einer vermieteten Immobilie, einem eingetragenen Wohnrecht oder fehlenden Genehmigungen. Auch wer weit weg wohnt, wenig Zeit hat oder Besichtigungen im eigenen Haus nicht selbst führen möchte, ist mit einem Makler meist entspannter. Wie ein Verkauf mit Makler in München abläuft, steht auf der Seite Immobilie verkaufen.

Zwischen beiden Wegen gibt es Mischformen. Festpreis-Makler verlangen statt eines Prozentsatzes einen festen Betrag, meist für ein festgelegtes Paket an Leistungen. Online-Makler übernehmen Teile wie Exposé und Anzeigen, die Besichtigungen machen Sie selbst. Prüfen Sie bei beiden genau, welche Leistungen enthalten sind und was zusätzlich kostet.

Eine dritte Möglichkeit: Sie lassen nur den Wert ermitteln und verkaufen dann selbst. Ein Gutachten eines Sachverständigen kostet Geld, bei einem Verkauf an Verwandte oder bei einer Erbschaft kann es sich trotzdem lohnen, weil es den Wert auch gegenüber dem Finanzamt oder den Miterben belegt. Eine vierte Variante: Sie haben den Käufer schon und brauchen nur noch den Notar. Er prüft das Grundbuch, entwirft den Vertrag und regelt die sichere Zahlung des Kaufpreises. Dabei ist er neutral und berät beide Seiten, er verhandelt also nicht für Sie. Welcher Weg zu Ihnen passt, hängt von Ihrer Immobilie, Ihrer Zeit und Ihrer Erfahrung ab.