Lohnt sich die Wohnung als Kapitalanlage?

Die Bruttorendite ist die Jahreskaltmiete geteilt durch den Kaufpreis. Die Nettorendite zieht die nicht umlegbaren Kosten ab und rechnet die Kaufnebenkosten mit ein. Sie zeigt besser, was übrig bleibt.

Miete minus Kosten, Kreditrate und Steuer. Bei hoher Fremdfinanzierung kann er in München deutlich negativ sein: Mit den Voreinstellungen liegt er im ersten Jahr bei rund −626 € im Monat. Entscheidend ist dann, ob Tilgung und Wertentwicklung das ausgleichen.

In München darf die Miete bei einem neuen Mietvertrag höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen (§ 556d BGB), mit Ausnahmen etwa für Neubauten. Die Voreinstellung von 860 € entspricht für rund 51 m² der Durchschnittsmiete des Mietspiegels 2025 von 15,38 €/m² plus 10 %.

Abschreiben können Sie nur das Gebäude, nicht den Boden: 2 % im Jahr bei Fertigstellung von 1925 bis 2022, 2,5 % davor, 3 % ab 2023 (§ 7 Abs. 4 EStG). In München entfällt oft ein großer Teil des Kaufpreises auf den Boden. Den Gebäudeanteil nennt der Kaufvertrag, sonst hilft die Arbeitshilfe des Bundesfinanzministeriums.

Arbeitshilfe zur Kaufpreisaufteilung⁠

Für Käufer einer vermieteten Wohnung zählt vor allem die Rendite. Was beim Verkauf mit Mietern gilt, erklärt die Seite zur vermieteten Wohnung.

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