Verkaufsanlass

Vermietete Wohnung verkaufen

Eine vermietete Wohnung lässt sich gut verkaufen, nur an andere Käufer. Kapitalanleger rechnen mit Rendite, Selbstnutzer brauchen einen freien Termin.

Aktualisiert am 09.11.2026

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Darauf kommt es an

Der Mietvertrag bleibt

Kauf bricht nicht Miete. Der Käufer übernimmt den Mietvertrag mit allen Rechten und Pflichten (§ 566 BGB).

Käufer sind Kapitalanleger

Sie rechnen mit Miete und Rendite. Liegt die Miete weit unter dem Mietspiegel, drückt das den Preis, weil Mieterhöhungen in München auf 15 % in drei Jahren begrenzt sind (§ 558 BGB).

Eigenbedarf ist kein Selbstläufer

Wurde die Wohnung erst nach dem Einzug des Mieters zur Eigentumswohnung, hat er beim ersten Verkauf ein Vorkaufsrecht (§ 577 BGB). Wegen Eigenbedarfs kündigen kann ein Käufer in München dann erst zehn Jahre nach diesem Verkauf (§ 577a BGB).

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Häufige Fragen

Ist eine vermietete Wohnung weniger wert?

Oft erzielt sie einen niedrigeren Preis, weil nur Kapitalanleger kaufen und der Mieter bleibt. Wie groß der Abstand ist, hängt von der Miete, dem Mietvertrag und der Lage ab. Eine Miete nahe am Mietspiegel und ein ordentlicher Vertrag machen die Wohnung für Anleger attraktiver.

Hat mein Mieter ein Vorkaufsrecht?

Nur wenn die Wohnung erst nach seinem Einzug in eine Eigentumswohnung umgewandelt wurde, und nur beim ersten Verkauf danach (§ 577 BGB). Sie müssen ihm den Kaufvertrag mitteilen, und er kann innerhalb von zwei Monaten schriftlich zu denselben Bedingungen kaufen (§ 469 BGB). Verkaufen Sie an Familienangehörige, gilt das Vorkaufsrecht nicht.

Kann der Käufer dem Mieter wegen Eigenbedarf kündigen?

Grundsätzlich ja, mit den gesetzlichen Fristen. Wurde die Wohnung nach dem Einzug des Mieters umgewandelt, gilt in München eine Sperrfrist von zehn Jahren ab dem ersten Verkauf (§ 577a BGB, Mieterschutzverordnung Bayern). Für Käufer, die selbst einziehen wollen, ist eine solche Wohnung deshalb oft nicht geeignet.

Muss ich beim Verkauf einer vermieteten Wohnung Steuern zahlen?

Auf den Gewinn, wenn zwischen Kauf und Verkauf weniger als zehn Jahre liegen (§ 23 EStG). Die Ausnahme für selbst genutzte Wohnungen gilt bei einer vermieteten Wohnung nicht. Die bereits abgesetzte Abschreibung erhöht den steuerpflichtigen Gewinn.

Wir sind Makler und keine Steuer- oder Rechtsberater. Bei steuerlichen oder rechtlichen Fragen arbeiten wir mit Ihrem Steuerberater oder Notar zusammen.

Quellen:

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