München und Umland
Haus verkaufen in München
In vielen Münchner Lagen steckt der größere Teil des Werts im Grundstück. Ihr Makler bewertet Grundstück und Gebäude vor Ort und begleitet den Verkauf bis zur Schlüsselübergabe.
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- Grundstück und Gebäude
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So läuft ein Hausverkauf in München
Am Anfang steht der Preis. Bei freistehenden Häusern zählt neben dem Gebäude vor allem der Bodenwert, bei Reihen- und Doppelhäusern der Vergleich mit Verkäufen in der Nachbarschaft. Danach folgen Unterlagen, Fotos und Exposé, die Vermarktung und die Besichtigungen.
Verbindlich wird der Verkauf erst beim Notar (§ 311b BGB). Danach holt der Notar bei der Gemeinde die Erklärung ein, dass sie kein Vorkaufsrecht ausübt. Ohne sie trägt das Grundbuchamt den Käufer nicht ein, und die Gemeinde hat dafür bis zu drei Monate Zeit (§ 28 BauGB).
Käufer-Checkliste
Darauf achten Käufer bei Häusern
Mit diesen Punkten rechnen Sie bei Besichtigungen und in der Verhandlung.
- Dach, Fenster und HeizungWann wurde was erneuert? Rechnungen und Jahreszahlen machen den Sanierungsbedarf für Käufer und Banken greifbar.
- Energieausweis und HeizungsartDer Ausweis muss spätestens bei der Besichtigung vorliegen (GModG). Käufer rechnen damit Heizkosten und Sanierungsbedarf durch.
- Grundstück, Garten, AusrichtungGröße, Zuschnitt und Himmelsrichtung des Gartens bestimmen den Preis eines Hauses mit.
- Dienstbarkeiten im GrundbuchWege-, Leitungs- und andere Rechte Dritter stehen in Abteilung II des Grundbuchs. Ein Baulastenverzeichnis wie in anderen Ländern gibt es in Bayern nicht.
- Ausbaureserve und BaurechtLässt sich das Dach ausbauen, anbauen oder ein zweites Haus bauen? Gilt kein Bebauungsplan, entscheidet § 34 BauGB; verbindlich klärt es ein Vorbescheid.
Unterlagen
Diese Unterlagen braucht der Hausverkauf
Fehlt etwas, holen Sie es am besten vor der Vermarktung. Für manches brauchen Sie einen Termin beim Amt.
- Grundbuchauszug: vom Grundbuchamt beim Amtsgericht; der Notar holt vor dem Termin selbst einen.
- Flurkarte (Auszug aus dem Liegenschaftskataster): vom Amt für Digitalisierung, Breitband und Vermessung.
- Baugenehmigung, Pläne und Baubeschreibung: aus der Bauakte, in München bei der Lokalbaukommission, im Umland bei der Bauaufsicht von Landratsamt oder Stadt.
- Wohnflächenberechnung und Grundrisse
- Energieausweis
- Nachweise über Modernisierungen: Rechnungen, Jahreszahlen, Garantien.
- Nach einem Erbfall: Erbschein oder notarielles Testament mit Eröffnungsprotokoll (§ 35 GBO).Geerbte Immobilie verkaufen
Was der Verkauf kostet und wie lange er dauert
Was der Verkauf kostet
Ist der Makler für Verkäufer und Käufer tätig, teilen sich beide die Provision bei Wohnungen und Einfamilienhäusern zu gleichen Teilen (§ 656c BGB). In München sind 3,57 % des Kaufpreises inklusive Mehrwertsteuer je Seite üblich, und der Maklervertrag braucht Textform (§ 656a BGB). Dazu kommen für Sie meist Energieausweis, Unterlagen und das Löschen der Grundschuld. Notar und Grunderwerbsteuer zahlt in der Regel der Käufer.
Wie lange es dauert
Wie lange ein Verkauf dauert, hängt vor allem vom Preis und von vollständigen Unterlagen ab. Nach dem Notartermin wartet der Notar auf die Vormerkung im Grundbuch, die Erklärung der Gemeinde zum Vorkaufsrecht und die Löschungsunterlagen Ihrer Bank. Erst dann teilt er dem Käufer mit, dass der Kaufpreis fällig ist.
Ein Makler für Ihr Gebiet
Jeder Stadtbezirk und jeder Ort hat einen zuständigen Makler. Wer das ist, steht auf der Seite Ihres Stadtteils.
Preis mit Vergleichsverkäufen
Der Angebotspreis stützt sich auf Verkäufe ähnlicher Immobilien in Ihrer Nähe. Sie sehen, woraus er sich ergibt.
Fotos, Grundriss, Rundgang
Je nach Objekt kommen Drohnenaufnahmen, ein Film oder ein virtueller Rundgang dazu. Käufer sehen die Räume, bevor sie kommen.
Besichtigung bis Übergabe
Wir führen die Besichtigungen persönlich, bereiten den Notartermin vor und begleiten Sie bis zur Schlüsselübergabe.
Häufige Fragen
Wie lange dauert ein Hausverkauf in München?
Eine verlässliche Statistik für München gibt es nicht. Die Dauer hängt vor allem davon ab, ob der Preis zum Markt passt und die Unterlagen vollständig sind. Nach dem Notartermin vergehen meist einige Wochen bis zur Zahlung, weil der Notar Vormerkung, Vorkaufsrecht der Gemeinde und die Löschung der Grundschuld abwartet.
Was kostet der Makler beim Hausverkauf?
In München sind 3,57 % des Kaufpreises inklusive Mehrwertsteuer je Seite üblich. Kauft ein Verbraucher ein Einfamilienhaus, zahlt er höchstens die Hälfte der gesamten Provision (§§ 656c, 656d BGB). Was Sie zahlen, steht vorher im Maklervertrag, und der braucht Textform (§ 656a BGB).
Muss ich beim Hausverkauf Steuern zahlen?
Nur auf einen Gewinn, und nur wenn zwischen Kauf und Verkauf weniger als zehn Jahre liegen. Steuerfrei bleibt der Verkauf trotzdem, wenn Sie das Haus seit dem Kauf oder im Verkaufsjahr und den beiden Jahren davor selbst bewohnt haben (§ 23 EStG). Ihr Datum im Spekulationsfrist-Rechner
Kann ich mein Haus verkaufen, wenn der Kredit noch läuft?
Ja. Für einen Verkauf dürfen Sie ein Darlehen mit festem Zins vorzeitig kündigen, wenn es durch eine Grundschuld gesichert ist (§ 490 Abs. 2 BGB). Die Bank kann dafür eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen. Die Restschuld löst der Notar aus dem Kaufpreis ab, danach wird die Grundschuld gelöscht. Verkaufen mit laufendem Kredit
Brauche ich für den Hausverkauf einen Energieausweis?
In den meisten Fällen ja. Er muss spätestens bei der Besichtigung vorliegen, und Anzeigen auf Portalen nennen seine Kennwerte. Ausnahmen gelten etwa für Baudenkmäler und sehr kleine Gebäude. Seit 29. Juli 2026 regelt das das Gebäudemodernisierungsgesetz. Energieausweis beim Verkauf
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